Tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đang lấy ý kiến, cơ quan quản lý tiền tệ đã bổ sung một loạt quy định mang hướng thắt chặt hơn với các giao dịch vay mua nhà đất.
Theo đó, bên cạnh đề xuất thắt chặt quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, NHNN còn bổ sung một số nhu cầu vốn ngân hàng không được cho vay. Đáng chú ý, các nhu cầu vốn này còn có hoạt động cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.
Theo tìm hiểu, quy định này được NHNN đưa ra nhằm mục đích kiểm soát hoạt động cho vay mua nhà ở giai đoạn sau của dự án bất động sản, cũng là một trong những hình thức cho vay mua nhà phổ biến hiện nay.
Cụ thể, trên thị trường, ngoài việc cho vay mua nhà giải ngân trực tiếp cho bên bán (chủ đầu tư, cá nhân sở hữu nhà ở…), các ngân hàng còn có hoạt động cho vay hoàn tiền với các giao dịch mua nhà đất đã hoàn thành thanh toán.
Ngân hàng Nhà nước muốn bịt cửa vay hoàn vốn mua nhà đất. Ảnh: Chí Hùng.
Trường hợp này, khách hàng đã thanh toán xong toàn bộ hoặc phần lớn tiền mua bất động sản (với giao dịch theo tiến độ dự án), nhưng sau đó mới làm hồ sơ vay vốn từ ngân hàng với tài sản thế chấp là chính bất động sản đã mua. Mục đích vay vốn được đưa ra là để hoàn tiền vay mua bất động sản trước đó.
Theo các chuyên gia, hoạt động cho vay này tồn tại rủi ro lớn trong việc xác minh mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng.
Thực tế sẽ có trường hợp khách hàng tại thời điểm mua nhà không có nhu cầu vay vốn, đã thanh toán đầy đủ tiền mua cho bên bán. Nhưng sau đó, khách hàng lại có nhu cầu vốn để đầu tư hoặc tiêu dùng nhưng không muốn chứng minh mục đích vay vốn. Khi đó, người mua nhà sẽ làm thủ tục vay vốn với mục đích là vay hoàn tiền mua nhà nhưng thực tế là sử dụng vốn vào mục đích khác.
Từ phía cơ quan quản lý, NHNN cũng cho biết hoạt động cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa này tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà ngân hàng tài trợ trong thực tế. Trong đó, các nhà băng sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân.
Vì vậy, NHNN cho rằng cần đưa hoạt động này vào danh mục nhu cầu vốn mà ngân hàng không được cho vay.
Nếu quy định này được thông qua, NHNN sẽ bịt một trong những hình thức vay mua nhà phổ biến hiện nay, giúp việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay mua bất động sản rõ ràng hơn.
Về phía đi vay, khách hàng sẽ chỉ còn cách vay mua nhà đất thông qua việc giải ngân trực tiếp cho bên bán.
Ngoài quy định trên, NHNN cũng đề xuất cấm các ngân hàng cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trong đó, nguyên nhân chính được cơ quan quản lý đưa ra là các hoạt động cho vay này đều khó kiểm soát mục đích vay và rủi ro khoản vay.
