Thị trường văn phòng cho thuê có những chuyển biến tích cực trong bối cảnh thị trường chung đang có dấu hiệu giảm tốc, đi ngang.
Theo đó nhu cầu đến từ sự mở rộng hoạt động và lần đầu gia nhập vào thị trường của các doanh nghiệp nước ngoài, cụ thể trong tháng 8/2022, 11.918 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với số vốn đăng ký là 130.198 tỷ đồng, 6.458 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 67,1% so với cùng kỳ 2021.
Sự phục hồi của thị trường văn phòng ghi nhận trên cơ sở sự tăng trường cả cung cầu cũng như giá cho thuê tại cả ba khu vực lớn gồm Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM.
Hà Nội ghi nhận nhu cầu văn phòng tăng
Thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy bình quân của hạng A và hạng B là 87% và 95%. Giá thuê của văn phòng hạng A dao động từ 23 đến 47 USD/m2/tháng tùy thuộc vào địa bàn, trong đó, các dự án giá thuê cao tập trung tại các Quận Hoàn Kiếm và Ba Đình.
Với phân khúc hạng B, giá thuê bình quân vẫn duy trì ở mức 26 USD/m2/tháng, dao động từ 18 USD đến trên 30 USD/m2/tháng.
Ngoại trừ các dự án mới đưa vào hoạt động trong thời gian gần đây, hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy cao, trên 85%.
Về cán cân cung cầu, trong quý này, Hà Nội ghi nhận thêm hơn 20.000m2 văn phòng hạng A cho thuê đến từ dự án Epic Tower tại Quận Cầu Giấy. Ngoài ra, dự kiến trong quý IV/2022, hơn 120.000m2 sẽ được bổ sung vào nguồn cung văn phòng từ các dự án Techcombank Tower, Vinacomin Tower, Lancaster Luminaire và 36 Cát Linh.
Với số lượng nguồn cung khả quan trong tương lai gần, phân khúc bất động sản văn phòng cho thấy dấu hiệu cân bằng giữa cung và cầu, nhu cầu thuê đang gia tăng từ các đối tượng thuê có khả năng hồi phục nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, thương mại điện tử.
Thị trường Đà Nẵng khởi sắc trở lại
Từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường văn phòng tại Đà Nẵng đã có dấu hiệu khởi sắc do các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn dần đi vào quỹ đạo.
Tuy không có sự tăng trưởng đáng kể so với thị trường Hà Nội và Hồ Chí Minh, nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A và hạng B lần lượt đạt khoảng 83% và gần 90%, riêng với phân khúc hạng C, với mức giá bình quân khoảng 8 USD/m2/tháng cũng đạt được tỷ lệ lấp đầy trên 90%.
Về cán cân cung cầu, thị trường văn phòng tại Đà Nẵng trong quý 3/2022 không ghi nhận thêm nguồn cung mới, tuy nhiên việc cải tạo các tòa nhà văn phòng hiện hữu, đa dạng hình thức cho thuê như “Co-working Space” đã giúp cho nguồn cung tại Đà Nẵng trở nên phong phú, đáp ứng được nhu cầu đa dạng trong thời điểm hiện nay.
Trong thời gian tới, hai dự án The One và Viettel Building với quy mô lớn đang được triển khai được xem là nguồn cung tiềm năng cho phân khúc văn phòng trong những năm tới.
TP.HCM tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đều tăng
Thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 3/2022 tiếp tục có dấu hiệu tích cực khi tỉ lệ lấp đầy của các tòa nhà đều tăng, đặc biệt với phân khúc hạng A, tỷ lệ lấp đầy trung bình của quý này đạt gần 95% với mức giá thuê dao động từ 40 đến 65 USD/m2/tháng.
Các dự án nổi bật hạng A với mức giá thuê cao đều không còn diện tích trống. Với phân khúc hạng B, tỷ lệ tăng trưởng khá ổn định, giá thuê bình quân khoảng 35 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy bình quân là 85%, không thay đổi so với quý trước do một số dự án mới đưa vào vận hành trong quý này có tỷ lệ lấp đầy còn thấp.
Về cán cân cung cầu, nguồn cung phân khúc văn phòng hạng B trong quý 3/2022 được bổ sung thêm 32.000 m2 đến từ hai dự án tại Quận 3 và Quận 7 với mức giá thuê lần lượt là 31 USD và 25 USD/m2/tháng.
Ngoài ra, vấn đề khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm sẽ được giải quyết khi các dự án Nexus Tower 1, Sun Tower và The One Central được đưa vào vận hành trong năm 2023 và 2024, dự kiến cung cấp hơn 114.000 m2 mặt bằng cho thuê. Có thể nhận thấy rằng, ngoài các dự án tại khu vực trung tâm thành phố, các dự án văn phòng tại khu vực nam Sài Gòn và Thủ Thiêm cũng trở nên hấp dẫn hơn, đáp ứng nhu cầu về chất lượng cao nhưng giá thuê hợp lý hơn.
Sự lên ngôi của những xu hướng mới
Nhận định về sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, các chuyên gia tại Colliers Việt Nam nhận định bên cạnh sự phát triển của mô hình “Co-working space” đang được ưu chuộng tại các thành phố lớn, đáp ứng được nhu cầu cho các doanh nghiệp quy mô nhỏ hay startup, đại dịch vừa qua cũng đã thay đổi nhiều khía cạnh của môi trường làm việc, xu hướng áp dụng công nghệ di động cùng với “Activity-Based Working” mô hình làm việc dựa trên hoạt động.
Theo mô hình này, văn phòng được thiết kế với nhiều khu vực làm việc, nhiều không gian mở với các hình thức, phong cách khác nhau để nhân viên tự do lựa chọn được ưa chuộng bởi sự linh hoạt, dễ thích ứng, tối ưu hóa tốt không gian và nâng cao sự tương tác với công ty và giữa các nhân viên. Hiện nay, mô hình này đã thu hút được sự quan tâm của các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đa quốc gia.
Theo nhận định của Colliers, thị trường bất động sản văn phòng tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ chứng kiến những xu hướng mới, sự đa dạng về mô hình văn phòng mang tính linh hoạt cao, tính tương tác toàn cầu. Vì vậy, đòi hỏi các chủ dự án văn phòng cho thuê phải có những bước đi phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.
“Nhu cầu thuê văn phòng tăng đều từ tháng 3 năm nay và đóng góp đáng kể vào sự hồi phục của phân khúc bất động sản văn phòng tại ba thị trường lớn ở Việt Nam. Đáng chú ý, yêu cầu về tính linh hoạt cao và tương tác toàn cầu đã làm thay đổi cách bố trí văn phòng, chẳng hạn như các doanh nghiệp vừa và nhỏ hay công ty khởi nghiệp ở các thành phố lớn chuộng mô hình co-working, trong khi các công ty đa quốc gia cân nhắc mô hình làm việc dựa trên hoạt động (Activity-Based Working)”, bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc, Dịch vụ văn phòng, Colliers Việt Nam nhận định.
