Bán lỗ vì lựa chọn mua chung cư mini
Năm 2014, gia đình anh Nguyễn Tuân (Nam Định) quyết định bỏ tiền ra mua căn chung cư mini tại Hoài Đức, Hà Nội với giá 420 triệu đồng. Căn hộ có diện tích 40m2. Việc ký kết chứng minh quyền sở hữu bằng giấy tờ viết tay. Sổ đỏ chung cho toàn toà chung cư. Đến năm 2021, do nhu cầu thay đổi cũng như sự bất cập trong căn hộ diện tích nhỏ, không đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy, vợ chồng anh Tuân rao bán căn hộ chung cư mini này.
Anh Tuân cho biết, dù rao với giá tương đương thời điểm mua, thậm chí hạ giá, nhưng hơn 6 tháng vẫn không tìm được người mua. Phải đến gần giữa năm 2022, vợ chồng anh Tuân mới tìm được khách chốt mua với giá 415 triệu đồng. Để bán được căn chung cư này, anh Tuân bỏ ra hơn 50 triệu đồng làm giấy tờ và chịu phí sang tên sổ đỏ. Sau 7 năm ở, với số vốn bỏ ra hơn 400 triệu đồng, vợ chồng anh Tuân chấp nhận bán lỗ.
Anh Tuân thừa nhận: “Đây là thất bại của chúng tôi khi không hiểu về pháp lý của căn hộ chung cư mini. Thời điểm mua nhà, chúng tôi có 400 triệu đồng tiền mặt. Nếu như mua lô đất vùng ven ở Hà Đông khi đó, chúng tôi “đủ” sức. Thậm chí, nếu vay thêm 100-200 triệu đồng, chúng tôi có rất nhiều cơ hội lựa chọn. Đến năm 2022, giá đất những lô này đã tăng gấp hai. Hay thậm chí nếu mua căn chung cư thương mại khoảng 900 triệu đồng. Đến năm 2022, trường hợp rao bán, số tiền thu về lên tới 1,5-1,6 tỷ đồng”.
Một căn hộ chung cư mini được rao bán tại Thanh Xuân, Hà Nội.
Cũng mua một căn chung cư mini, gia đình chị Trần Trang (Hà Nội) thừa nhận: “Những căn hộ này bán rất khó, mà giá không tăng”.
Đây là căn hộ mà bố mẹ chồng chị Trang mua cho 2 con khi kết hôn với giá 1,1 tỷ đồng vào năm 2016. Căn hộ nằm ở tầng 5, trong toà chung cư mini 9 tầng, diện tích 52m2. Căn hộ có 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh. Về pháp lý, căn hộ được bàn giao theo hình thức giấy tờ viết tay. Do loại hình pháp lý không đảm bảo, nên vợ chồng chị Trang nhiều lần rao bán đều không tìm được khách chốt.
Giá rẻ, rủi ro lớn khi mua chung cư mini
Giá thành rẻ là lý do khiến loại hình căn hộ chung cư mini hấp dẫn người mua nhiều năm trở lại đây. Thậm chí, tại một số khu vực trong nội thành, các căn hộ chung cư mini hiện không có “hàng mới”, chủ yếu giao dịch trên thị trường thứ cấp. Mức giá trung bình của các căn hộ mini chỉ khoảng từ 600 triệu đồng-1,2 tỷ đồng.
Theo ông Thắng, môi giới nhà đất, giai đoạn 2010-2016, căn hộ chung cư mini rất được ưa chuộng vì giá rẻ. Một số căn nằm ở trung tâm Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, loại hình này chủ yếu dành cho thuê do nếu mua bán, người mua sẽ chịu thiệt vì khó chuyển nhượng, xác minh quyền sở hữu. Thậm chí, những người mua ban đầu đều đứng chung trên bìa sổ đỏ. Nếu một căn hộ chuyển nhượng, người mua phải xin xác nhận toàn khu để có thể ghi tên mình vào sổ đỏ. Đây là lý do mà căn hộ chung cư mini hiện thanh khoản khó.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật Intercode, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội phân tích, người dân mua căn hộ chung cư mini thường đối mặt với nhiều rủi ro. Không đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi xảy ra tranh chấp, không được cấp sổ hồng riêng sở hữu cho căn hộ của mình, vì bản chất là chuyển nhượng căn hộ nhưng hình thức của hợp đồng là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo luật sư Phú Thắng, một rủi ro khác có thể kể tới như do nhu cầu vốn, chủ đầu tư thường thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất thậm chí công trình gắn liền với đất tại ngân hàng dẫn đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất không thể thực hiện được.
Ngoài ra, chất lượng căn hộ tại chung cư mini cũng không đảm bảo: Không áp dụng theo quy chuẩn xây dựng nào; hệ thống phòng cháy chữa cháy không có hoặc không đạt chuẩn, đa số chất lượng xây dựng của căn hộ như đảm bảo an toàn chịu lực, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy... thường không đúng tiêu chuẩn quy định; diện tích nhỏ nên không đủ chỗ gửi xe, an ninh lỏng lẻo; năng lực của chủ đầu tư kém về kinh nghiệm và tài chính dẫn đến tính chịu trách nhiệm không cao...
