Nhà kho xây sẵn không còn 'nóng'

Tỷ lệ trống đối với thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Bắc sẽ tăng mạnh vào cuối năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Gần đây, Indochina Kajima đã khởi công dự án bất động sản công nghiệp Core5 Quảng Ninh. Sau khi hoàn thiện, dự án sẽ cung cấp ra thị trường tổng cộng 69.000 m2 nhà kho xây sẵn.

Tuy nhiên, theo đánh giá của JLL Việt Nam, việc nguồn cung quá dồi dào có thể khiến tỷ lệ trống tại thị trường miền Bắc tăng cao trong bối cảnh nhu cầu còn hạn chế. Không chỉ vậy, đơn vị này cũng cảnh báo rằng thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Nam cũng sẽ rơi vào giai đoạn trầm lắng vào cuối năm nay.

Thị trường miền Nam chủ yếu nhờ nhu cầu nội địa

Trong quý I/2023, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại tại khu vực miền Nam ghi nhận nguồn cung mới dồi dào với gần 250.000 m2 cơ sở hậu cần.

Đáng chú ý, JD Property Việt Nam, công ty con của JD.com - tập đoàn thương mại điện tử lớn thứ hai tại Trung Quốc, đã chính thức đánh dấu sự hiện diện đầu tiên ở Việt Nam bằng hơn 50.000 m2 nhà kho tại khu công nghiệp Tân Đức, Long An.

Hiện tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn phân khúc hiện đại đã tăng lên 1,9 triệu m2. Trong đó, BWID và Mapletree duy trì vị trí dẫn đầu khi lần lượt chiếm tỷ trọng 37% và 21% trên tổng nguồn cung.

Thị trường hậu cần tại miền Nam được thúc đẩy từ các nhà bán lẻ và 3PL. Ảnh: Quỳnh Danh.

Xét về nguồn cầu trong suốt quý đầu năm 2023, thị trường hậu cần miền Nam chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Điều này xuất phát từ tình hình hoạt động xuất khẩu của cả nước vẫn còn ảm đạm.

Các nhà bán lẻ và 3PL (đơn vị cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba) đã cho thấy sự tăng trưởng tích cực và đóng vai trò then chốt trong việc duy trì động lực thị trường.

“Vì sự ùn tắc tạm thời của thương mại xuyên biên giới, các nhà sản xuất, đặc biệt trong các ngành công nghiệp may mặc, nội thất và thiết bị điện tử, đã phát sinh nhu cầu về nhà kho xây sẵn để lưu trữ thành phẩm”, báo cáo của JLL Việt Nam nhận định.

Bên cạnh đó, đơn vị này cho rằng tâm lý thị trường vẫn chưa hoàn toàn vững mạnh, bất chấp phân khúc này vẫn ghi nhận mức hấp thụ thuần tích cực với khoảng 90.000 m2 tính đến quý I.

Con số này được củng cố bởi các cam kết thuê khi dự án vẫn đang được xây dựng. Trong đó, phần lớn giao dịch hậu cần là hợp đồng xây dựng theo yêu cầu của những doanh nghiệp quy mô lớn.

Ngoài ra, giá thuê được ghi nhận tăng nhẹ 2,3% theo quý và 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 4,7 USD/m2/tháng. Điều này đến từ sự điều chỉnh giá thuê được áp dụng cho năm 2023 cũng như sự gia nhập của các dự án mới vào thị trường.

"Tuy nhiên, theo quan sát, giá chào thuê thực tế của các dự án mới ra mắt đã giảm so với giai đoạn tiền cho thuê. Như vậy, hoạt động tiền cam kết thuê kém đã dẫn đến việc các chủ nhà phải giảm cả giá chào thuê và giá thuê thuần để thu hút người thuê và cải thiện hiệu suất tài sản", các chuyên gia tại JLL chia sẻ.

Đánh giá về triển vọng, đơn vị này cho biết trong 9 tháng cuối năm, khu vực phía Nam dự kiến chào đón khoảng 400.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn hiện đại. Quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,3 triệu m2 vào cuối năm nay, tăng gần 1,2 lần so với quy mô hiện tại.

“Thị trường nhà kho nhìn chung đang tiến vào giai đoạn trầm lắng. Trong ngắn hạn, sự chững lại của thị trường sẽ ngày càng rõ rệt. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là với các nhà đầu tư mới”, các chuyên gia tại JLL Việt Nam nhìn nhận.

Miền Bắc ghi nhận thị trường chững lại

Tại thị trường miền Bắc, 87.472 m2 nguồn cung mới từ dự án Logis United Hải Phòng 2 và ba nhà kho một tầng từ dự án SLP Park Yên Phong đã nâng tổng nguồn cung cho thuê của nhà kho xây sẵn hiện đại lên khoảng 843.672 m2 trong quý I/2023.

Theo JLL, những dự án mới ngày càng chú trọng ứng dụng công nghệ cao, bảo vệ môi trường và phát triển theo tiêu chí của hệ sinh thái khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu của các khách thuê quốc tế quy mô lớn.

Trong khi đó, nhu cầu thuê ở miền Bắc đã chững lại trong 3 tháng đầu năm. Điều này xuất phát từ việc các nhà bán lẻ và doanh nghiệp thương mại điện tử giảm quy mô thuê kho do hoạt động mua sắm đầu năm không còn dồi dào như hai quý trước. Trong khi đó, động lực thuê cho hoạt động sản xuất và xuất khẩu vẫn suy giảm do tình hình kinh tế khó khăn.

Báo cáo của JLL Việt Nam cho biết mức hấp thụ thuần trong quý I của thị trường đạt 28.637 m2. Con số này đạt được nhờ nỗ lực cho thuê của các dự án mới như SLP Park Yên Phong và BWID Phú Nghĩa. Trong đó, Công ty Nippon Express là khách thuê mới nổi bật của quý này.

Giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn hiện đại tại thị trường miền Bắc đạt mức 4,61 USD/m2/tháng, tăng 2,2% so với quý trước và 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng nhẹ này đến từ việc hai dự án cao cấp mới đã đẩy giá trung bình toàn thị trường. Trong khi đó, giá thuê tại các dự án còn lại giữ ở mức ổn định.

“Thị trường năm 2023 được kỳ vọng sẽ chào đón nguồn cung mới dồi dào tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Phòng và Bắc Ninh. Đáng chú ý, dự án SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh hiện trong giai đoạn xây dựng cuối cùng, dự kiến hoàn thành vào tháng 4 và sẽ bổ sung thêm khoảng 84.763 m2 nguồn cung vào thị trường trong quý tới”, JLL cho biết.

Không chỉ vậy, đơn vị này còn cho rằng tình hình xuất khẩu sẽ gặp nhiều khó khăn do hai thị trường xuất khẩu chính của Việt Nam là châu Âu và Mỹ vẫn chưa phục hồi. Ngoài ra, các doanh nghiệp Trung Quốc giờ đây sẽ cạnh tranh trực tiếp với các nhà sản xuất Việt Nam khi chính sách Zero Covid-19 bị gỡ bỏ.

Căn cứ vào tình hình trên, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn của các ngành hàng sản xuất và xuất khẩu được cho là sẽ suy giảm. Tỷ lệ trống dự báo sẽ tăng trong suốt năm 2023.