Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định. Đơn cử như cho phép doanh nghiệp thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm; tạm hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu và yêu cầu kết quả xếp hạng tín nhiệm đến 31/12/2023. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành (5/3/2023).
Nghị định này được kỳ vọng phần nào tháo gỡ phần nào áp lực trái phiếu doanh nghiệp. Từ đó, tác động tích cực đến TTCK nói chung và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng. Trong buổi livetream mới đây do Mirae Asset LM2 tổ chức, các chuyên gia cũng đưa ra những góc nhìn về vấn đề này.
Bàn về tác động của Nghị định 08 sửa đổi mới đây, ông Huỳnh Minh Tuấn – Nhà sáng lập FIDT cho rằng những quy định mới này sẽ tác động tích cực đến thị trường.
Trong đó, các điều kiện khó đáp ứng và cần thời gian để thị trường thích nghi được ngưng thi hành đến hết 2023. Bên cạnh đó, mở ra cơ sở cho việc giải quyết qua thương lượng, cơ cấu, hoán đổi tài sản đối với các TPDN tới hạn và các doanh nghiệp phát hành gặp khó khăn, giúp giảm nguy cơ vỡ nợ trái phiếu.
Theo ông Huỳnh Minh Tuấn, thông tin trên sẽ tác động tích cực đến TTCK nói chung và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng. Trong ngắn hạn, ông Tuấn cho rằng nhóm cổ phiếu BĐS sẽ phản ứng rất tích cực vì đang “nắng hạn” lại gặp “mưa rào”.
“Với hơn 6 triệu nhà đầu tư cá nhân, trong đó gần 80% là đầu cơ thì nhóm BĐS vẫn có sức hấp dẫn đặc biệt dù sự biến động rất lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhớ tham gia cổ phiếu bất động sản trong thời điểm này cần am hiểu rất sâu trong lĩnh vực này và cũng không phải doanh nghiệp nào cũng đầu tư được”, ông Huỳnh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn còn nhiều khó khăn chưa được tháo gỡ. Trong thời gian tới, chuyên gia cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có khả năng bị thải loại rất lớn và Dự thảo luật đất đai cũng đã nêu rõ điều đó. Trong tương lai, bất động sản sẽ không phát triển ồ ạt mà sẽ đi vào chiều sâu, đi vào nhu cầu thực.
Đặc biệt, chuyên gia nhấn mạnh câu chuyện pháp lý cũng là vấn đề chủ chốt của các doanh nghiệp bất động sản. Vướng mắc mà các dự án BĐS đang gặp phải đó là (1) phải đấu giá lại toàn bộ (2) cơ cấu tính quyền sử dụng đất (3) tái định cư. Tuy vậy, thời gian được giãn ra thêm 2 năm cũng phần nào đủ để giải quyết vấn đề pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản. Chuyên gia cho rằng đây cũng cũng xem như một đợt thanh lọc có chủ đích để chọn lọc những doanh nghiệp bất động sản thực sự chất lượng.
Đồng quan điểm, ông Ma Kha - Trưởng phòng TVĐT Mirae Aseet cũng cho rằng Nghị định 08 này sẽ có sự hưởng ứng rất lớn đến nhóm BĐS vì đây là nghị định của Chính phủ tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp. Khả năng sẽ có “sóng T+” cho nhóm cổ phiếu BĐS trong vài phiên tới. Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn cần chờ tác động của những quy định này đến từng doanh nghiệp. Vì con sóng dài hạn sẽ đi theo tốc độ phục hồi, thời gian giải quyết pháp lý, khả năng bán hàng,… của từng doanh nghiệp.
Theo phân tích của ông Bùi Tiến Đức - Trưởng phòng TVĐT Mirae Asset, thông tin này sẽ tác động tích cực trong bối cảnh thị trường thiếu vắng thông tin hỗ trợ. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý đây chỉ là một điểm sáng để giải toả bớt những điểm nóng của thị trường bất động sản chứ khó kỳ vọng thị trường có thể hồi phục ngay.
Hiện tại, chuyên gia nhận thấy nhóm cổ phiếu BĐS đang trong quá trình tạo đáy và quá trình này có thể kéo dài vài quý. Đây cũng là cơ hội tốt để nhà đầu tư tạo bộ lọc lựa chọn những doanh nghiệp chất lượng.
Về tiêu chí lựa chọn cổ phiếu BĐS trong thời điểm này, ông Bùi Tiến Đức đưa ra 3 gợi ý (1) Sản phẩm và năng lực bán hàng. Đây là tiêu chí quan trọng nhất bởi khi thị trường đang đóng băng, những doanh nghiệp có đáp ứng được nhu cầu thực có thể vẫn triển khai được kinh doanh và đảm bảo được dòng tiền hoạt động trong thời gian tới. (2) Đòn bẩy tài chính cũng quan trọng vì đây có thể nói là cuộc sàng lọc có chủ đích, nên những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh, giảm đòn bẩy về mức an toàn sẽ là sự lựa chọn tốt. (3) Quỹ đất sạch cũng là yếu tố cần thiết để có thể triển khai các dự án mới trong tương lai. (4) Chiến lược bán hàng cũng cần lưu ý.
