Mặc dù hiện nay, 72% lượng hồ sơ đã khai giá chuyển nhượng cao hơn giá UBND địa phương quy định (theo thống kê từ Bộ Tài chính), tuy nhiên, thực tế, qua đấu tranh với những đối tượng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, ngành Thuế cũng phát hiện nhiều hình thức, thủ đoạn các đối tượng thường sử dụng.
Thẩm định giá độc lập, giao dịch qua sàn và thanh toán qua ngân hàng
Là chuyên gia về chứng khoán hoá bất động sản, ông nhìn nhận thế nào về thực trạng thu thuế chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam hiện nay?
Đất đai và bất động sản là một tài nguyên quan trọng trong sản xuất kinh doanh của bất cứ quốc gia nào. Ngoài việc đóng góp vào phát tiển kinh tế, thì nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến bất động sản cũng đóng góp một phần lớn cho ngân sách Chính phủ các nước. Không những thế, đây cũng là một công cụ hữu hiệu cho việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng như nâng cao công bằng xã hội.
Chính vì vậy thì tất cả các quốc gia đều rất coi trọng việc kiểm soát và minh bạch trong các hoạt động liên quan đến bất động sản, và Việt Nam cũng không ngoại lệ.
Thực trạng hiện nay của Việt Nam theo các báo cáo của các cơ quan chuyên môn thì chúng ta còn nhiều vấn đề trong việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản dẫn đến thất thu thuế. Một trong những lí do lớn dẫn đến việc thất thu thuế là do đặc thù kém minh bạch về giao dịch bất động sản tại Việt Nam.
Từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới, theo ông, làm thế nào để ngăn chặn tình trạng kê khai không đúng giá giao dịch thực cũng như các thủ đoạn khác nhằm trốn, tránh thuế chuyển nhượng bất động sản?
Thực tế để kiểm soát, giải quyết tình trạng thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, có nhiều mô hình, kinh nghiệm, giải pháp hay đã được các nước triển khai áp dụng hiệu quả.
TS. Alex Pham
Việc minh bạch về thông tin sẽ giúp định giá bất động sản được tốt hơn, phát hiện các trường hợp khai báo giá bán không hợp lí bằng các công cụ tính toán nghiệp vụ.
Trước hết, cần minh bạch hóa và tập trung hóa các thông tin giao dịch bất động sản. Ví dụ ở Anh và Úc, toàn bộ thông tin về giá bán quá khứ, người sở hữu cũng như các quyền lợi và hạn chế liên quan đến một thửa đất hay tài sản được lưu tập trung tại Cổng thông tin quốc gia về bất động sản của chính phủ. Các thông tin này có thể được truy cập một cách công khai và minh bạch cho các bên có liên quan như: cơ quan thuế, người mua, người bán, ngân hàng, công ty định giá cũng như các môi giới bất động sản khi có nhu cầu.
Tôi cho rằng, việc minh bạch về thông tin sẽ giúp định giá bất động sản được tốt hơn, phát hiện các trường hợp khai báo giá bán không hợp lí bằng các công cụ tính toán nghiệp vụ. Ngoài ra, thì Chính phủ cũng khuyến khích (và có thể thưởng) các cơ quan nghiên cứu, các nhà khoa học và kể cả công chúng thường xuyên theo dõi hỗ trợ chính quyền trong phát hiện các giao dịch bất động sản có dấu hiệu nghi ngờ. Trong trường hợp giá bán khai báo được cho là không hợp lí, cơ quan thuế có quyền yêu cầu thẩm định giá độc lập, và giao dịch mua bán sẽ phải đóng thuế trên giá trị định giá độc lập thay vì giá khai báo.
Cơ quan thuế cũng như chính phủ các nước thường xuyên sử dụng các đơn vị thẩm định giá độc lập để xác định giá giao dịch hợp lí (theo nguyên tắc thị trường) cho các giao dịch bất động sản. Ngoài việc được sử dụng để tính thuế thì giá thị trường được định giá một cách độc lập và công bằng, cũng là cơ sở cho việc đền bù cho chủ sở hữu bất động sản khi bị nhà nước thu hồi...
Người mua và người bán bất động sản ở các nước cũng thường xuyên sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập cho việc xác định giá trong các giao dịch. Các đơn vị thẩm định giá cũng như các thẩm định viên phải có bằng hành nghề, thường xuyên trải qua các cuộc thi sát hạch. Các nguyên tắc và tiêu chí thẩm định giá cũng được quy định rõ ràng bởi Bộ Tài chính hoặc các Hiệp hội Thẩm định giá quốc gia và quốc tế.
Ở các thị trường phát triển như Anh, Mỹ, Úc…, hầu như các giao dịch bất động sản đều phải thông qua các sàn. Ngoài việc hỗ trợ giao dịch và bảo vệ quyền lợi cho người mua lẫn người bán, các sàn giao dịch bất động sản cũng là một công cụ kiểm tra tính xác thực về giá của các giao dịch.
Một trong những quy định hành nghề của các môi giới bất động sản tại các thị trường phát triển là nghĩa vụ phải báo cáo cũng như hợp tác với các cơ quan thuế khi phát hiện các trường hợp giao dịch giá không hợp lí hay nghi ngờ trốn thuế, rửa tiền. Đây cũng là một công cụ kiểm tra, kiểm soát khá tốt cho chính quyền cũng như các cơ quan thuế. Các môi giới bất động sản chuyên nghiệp cũng phải có Giấy phép hành nghề và thường xuyên trải qua các cuộc kiểm tra.
Ngoài ra, mặc dù việc giao dịch tài chính bất động sản không bắt buộc phải qua ngân hàng, nhưng thực tế hầu hết các giao dịch tại các thị trường phát triển đều được thực hiện qua ngân hàng vì giá trị các giao dịch đều rất lớn. Thêm nữa, hầu hết (trên 80%) người mua bất động sản ở các nước phát triển đều sử dụng các khoản vay thế chấp nên việc giao dịch qua ngân hàng là đương nhiên. Các ngân hàng cũng có nghĩa vụ phải báo cáo cho các cơ quan chức năng nếu phát hiện ra các trường hợp nghi ngờ về hoạt động trốn thuế hay rửa tiền.
Chứng khoán hóa bất động sản - Thị trường riêng cho các nhà đầu tư
Một số nước đã hình thành thị trường dành riêng cho nhà đầu tư bất động sản - thị trường chứng khoán hóa bất động sản. Điều này có tác dụng như thế nào đối với việc ngăn chặn thất thu thuế, thưa ông?
Trong bất động sản có hai thị trường quan trọng là thị trường sử dụng bất động sản và thị trường đầu tư bất động sản. Ở các nước phát triển thì hai thị trường này có thể được phân luồng tách bạch nhau.
Thị trường dành cho các nhà đầu tư bất động sản chính là thị trường “Chứng khoán hóa bất động sản” (securitized real estate market). Các nhà đầu tư (và cả đầu cơ) bất động sản được khuyến khích tham gia đầu tư gián tiếp qua các thị trường chứng khoán hóa bất động sản do thị trường này có tính minh bạch và thanh khoản tốt hơn rất nhiều cho với thị trường bất động sản trực tiếp.
Hiện nay, nhiều nước trong khu vực lân cận Việt Nam như Thái Lan, Phillipines, Singapore, Malaysia, Indonesia… đều đã xây dựng các thị trường chứng khoán hóa bất động sản phát triển rất mạnh mẽ và hiệu quả.
Ngoài ra, việc phát triển thị trường chứng khoán hóa bất động sản cũng là một công cụ thuế hữu hiệu cho các cơ quan có thẩm quyền. Do giá mua giá bán được hoàn toàn công khai minh bạch nên việc tính toán lợi nhuận của các nhà đầu tư (hay đầu cơ) rất nhanh chóng và dễ dàng. Việc thu thuế giao dịch hay thuế thu nhập có thể được thu hộ ngay lập tức khi giao dịch được hoàn tất, giảm thiểu việc trốn thuế hay tránh thuế.
Hiện nay, thị trường chứng khoán hóa bất động sản có nhiều dạng, nhưng cơ bản là thị trường quỹ tín thác bất động sản (REIT) và thị trường Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (ABS). Các nhà đầu tư có thể đầu tư vào các Chứng khoán bất động sản dân dụng (residential REIT), bất động sản thương mại (commercial REIT) hay các chứng khoán có tài sản thế chấp (ABS).
Từ những mô hình trên, theo ông, mô hình nào sẽ phù hợp với thực tế, điều kiện và có thể triển khai áp dụng ở Việt Nam bối cảnh hiện nay?
Việt Nam là một thị trường khá đặc thù nên khó có thể có một mô hình chuẩn áp dụng ngay. Chúng ta có thể học tập các mô hình ở quốc gia khá gần gũi với Việt Nam như Thái Lan, Malaysia, Indonesia… và có các cơ chế thử nghiệm (Sandbox) để phát triển các mô hình này cũng như có thời gian để kiểm chứng và sửa đổi cho hợp lí.
Tôi cho rằng, điều quan trọng nhất là phải đạt được các mục tiêu của Chính phủ về việc minh bạch hóa thị trường cũng như giảm thiểu việc thất thu thuế trong giao dịch bất động sản, một nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước.
