UBND tỉnh Quảng Ngãi cho biết hiện nay trong quá trình tổ chức thực hiện đầu tư, xây dựng dự án bất động sản có phát sinh khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục, pháp lý nên rất cần cấp thẩm quyền xem xét điều chỉnh, bổ sung các quy định để làm cơ sở thực hiện.
Điều chỉnh quy định việc thu hồi đất ở
Thứ nhất, trong quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại phải thông qua hình thức đấu thầu đối với trường hợp phần diện tích thực hiện chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp này, dự án phải thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất và phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng quy định điều 62 Luật Đất đai, dự án nhà ở thương mại lại không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, theo điều 78 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” mới thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, với các dự án nhà ở thương mại thời điểm hiện nay, việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án không thực hiện được việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, bởi không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất. Cho nên, UBND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị xem xét, điều chỉnh, bổ sung điều 78 dự thảo Luật Đất đai cho việc thu hồi đất ở, và các loại đất khác để thực hiện dự án đô thị, nhà ở, làm cơ sở thực hiện đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư cho phù hợp.
Thứ hai, theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, trường hợp diện tích đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Còn tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng chưa quy định đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư.
Vì thế, UBND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị bổ sung quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Cho phép hủy thông báo thu hồi đất
Thứ ba, về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, quy định của các luật liên quan cũng chưa thống nhất, nên tỉnh đề nghị xem xét điều chỉnh, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ tư, với dự án nhà ở, khu đô thị sau khi chấm dứt chủ trương đầu tư dự án, trường hợp dự án đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà chưa chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tỉnh kiến nghị cho phép cơ quan có thẩm quyền hủy các quyết định này và thông báo cho chính quyền địa phương, người dân có đất trong vùng dự án biết thực hiện.
Trường hợp đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đạt từ 90% diện tích dự án trở lên thì giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất, hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án, làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án theo quy định.
Trường hợp đã tiến hành chi trả một phần, (nhỏ hơn 90% diện tích dự án) thì cho phép cấp có thẩm quyền hủy bỏ thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các thửa đất chưa thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các thửa đất đã thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giao Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Đồng thời, giao cơ quan chức năng tiếp tục đề xuất dự án nhà ở, khu đô thị theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên toàn bộ diện tích đất chưa chi trả, và đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước đây.
Thứ năm, theo quy định của Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 46 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020), thì việc bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác thực hiện theo quy định của Chính phủ, song hiện nay Chính phủ chưa có quy định thực hiện nội dung này. UBND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị Chính phủ ban hành hướng dẫn cụ thể việc bàn giao và tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình khác đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị để có cơ sở triển khai thực hiện.
