Bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.
Công suất cao nhờ thu hút các nhà sản xuất lớn
Thị trường bất động sản công nghiệp còn chứng kiến sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng, như một số tên tuổi lớn Apple, Quanta, Samsung và LG với những khoản đầu tư vào Việt Nam lên tới hàng tỷ USD trong thời gian tới.
CBRE Việt Nam nhận định mặc dù sự gián đoạn chuỗi cung ứng hiện đã giảm bớt phần lớn, các công ty vẫn đang tìm cách đa dạng hóa rủi ro bằng cách tìm thêm nguồn cung ứng và địa điểm sản xuất.
Goertek – một trong những đối tác lớn nhất của Apple – đã ký kết biên bản ghi nhớ thuê lại 62,7 ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Bắc Ninh). Một đối tác sản xuất linh kiện lớn khác của “trái táo khuyết” là Foxconn cũng ký hợp đồng thuê khu đất 45 ha tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) với giá 62,5 triệu USD nhằm mở rộng sản xuất. Hợp đồng thuê kéo dài đến tháng 2/2057.
Tương tự, Samsung có kế hoạch nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD trong thời gian tới. Tập đoàn Hàn Quốc này còn dự định sản xuất các sản phẩm công nghệ cao hàng đầu tại Việt Nam.
Mới đây, công ty chuyên sản xuất thiết bị bán dẫn của Mỹ Amkor Technology cho biết sẽ sớm mở một nhà máy ở khu vực phía Bắc. Pegatron – công ty sản xuất linh kiện cho hãng xe điện Tesla và lắp ráp iPhone của Đài Loan (Trung Quốc) cũng đã đưa nhà máy ở Quảng Ninh đi vào hoạt động.
Nhà sản xuất xe điện Trung Quốc (EV) BYD Auto Co có kế hoạch xây dựng một nhà máy tại Việt Nam để sản xuất phụ tùng ô tô nhằm giảm sự phụ thuộc của công ty vào Trung Quốc và tăng thêm chuỗi cung ứng ở Đông Nam Á như một phần của chiến lược mở rộng toàn cầu.
Trong năm 2022, Quỹ đầu tư chính phủ Singapore (GIC) và ESR đã hợp tác thành lập liên doanh trị giá 600 triệu USD. Năm nay, ESR tiếp tục mua cổ phần của BW Industrial - công ty bất động sản công nghiệp và logistics lớn nhất tại Việt Nam.
Theo CBRE Việt Nam, giá phân khúc bất động sản công nghiệp cho thuê đang rất tốt trên khắp các khu vực của cả nước. Tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc.
Giá thuê có thể hơn 280-300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương và Long An.
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (diện tích đất khu công nghiệp đã được doanh nghiệp thuê để xây nhà máy) trên cả nước hiện nay khoảng 80%, trong đó các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích.
Riêng tỉnh Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao nhất cả nước, với 29 khu công nghiệp đang hoạt động của tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.
Tại phía Bắc, do nhu cầu mạnh mẽ từ nhiều lĩnh vực khác nhau mà các thị trường cấp 1 ở khu vực phía Bắc đạt 83,2%, tính đến cuối năm 2022. Diện tích hấp thụ thuần của cả năm 2022 là 519 ha. Trong đó, các khách thuê tích cực nhất ở miền Bắc bao gồm các nhà sản xuất điện tử, năng lượng mặt trời và ô tô cũng như các nhà phát triển nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn. Giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc ở mức 120 USD/m2 cho kỳ hạn thuê, tăng 11% so với năm trước.
Ông Tom Over, Giám đốc bộ phận Khu công nghiệp và Kho vận JLL Việt Nam, cho biết nguồn cung nhà kho và nhà xưởng tại khu vực phía Nam tính đến cuối năm 2022 khoảng 9 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 85-87%. Dự báo năm 2023, nguồn cung này sẽ tăng lên khoảng 12 triệu m2. Giá chào thuê trung bình đối với nhà kho là 4,4 USD/m2, nhà xưởng là 4,8 USD/m2
Còn Savills Việt Nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong năm nay, trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu),...
Bình luận về tiềm năng trong lĩnh vực này của Việt Nam, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills, khẳng định thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.
“Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối (last-mile logistics) và triển khai hệ thống logistics 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng để phát triển thêm dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to - suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TP.HCM, CBRE Việt Nam, việc Trung Quốc mở cửa trở lại cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam. Chính quyền địa phương các tỉnh, thành đang hợp tác chặt chẽ với các đối tác Trung Quốc để bàn thảo các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.
Nhận định về triển vọng trong hai năm tới, bà Thanh chia sẻ, giá thuê đất khu vực phía Nam dự kiến tăng 7-10%/năm đối với các thị trường cấp 1 và 5-7%/năm đối với khu vực cấp 2. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây áp lực lên giá thuê.
Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hiện đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023-2024.
Điểm đến mới của các nhà đầu tư
Theo các chuyên gia, so với một số nước Đông Nam Á, giá đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.
Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills APAC cho thấy vốn đầu tư vào phân khúc này đã tăng trưởng mạnh, vượt qua bán lẻ để trở thành phân khúc có tổng giao dịch nhiều thứ 2 trong khu vực. Theo dữ liệu của MSCI, trong 3 quý đầu năm 2022, tổng giá trị các giao dịch logistics đạt 29,5 tỷ USD, so với bán lẻ là 22,3 tỷ USD.
Trong cuộc khảo sát ý định đầu tư mới nhất của ANREV, bất động sản công nghiệp và logistics là loại hình được ưa chuộng thứ 2 (sau bất động sản nhà ở), với 76% nhà đầu tư dự định đầu tư vào lĩnh vực này tại Châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2023.
Ông Jack Harkness, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp Châu Á - Thái Bình Dương của Savills, cho biết thị trường đã chứng kiến sự ra đời của nhiều quỹ đầu tư mới trong năm 2022. Đơn cử, GLP công bố thành lập quỹ đầu tư thu nhập thứ 6 tại Trung Quốc, gây quỹ được 1,05 tỷ USD. Cùng với đó, tập đoàn quản lý quỹ đầu tư và logistics ESR đã gây quỹ 373 triệu USD cho một quỹ đầu tư phát triển tại Australia.
Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực này cũng diễn ra sôi động ngay từ đầu năm 2023, khi quỹ quản lý đầu tư Anh M&G tuyên bố đã chi 267 triệu USD để tăng tỷ lệ sở hữu của mình tại một trung tâm logistics tại Nhật Bản. Trong khi đó, nhà quản lý đầu tư Hàn Quốc Mirae Asset Global Investment đã mua kho hàng đầu tiên tại Mumbai (Ấn Độ) vào tháng 1 vừa qua.
"Các thị trường chính được những nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới quan tâm là Trung Quốc, Nhật Bản và Úc. Tuy nhiên chúng tôi dự đoán sự quan tâm đến Ấn Độ và Đông Nam Á, những nơi đang hưởng lợi từ sự đa dạng hóa sản xuất và tăng trưởng tiêu dùng, sẽ nổi lên mạnh mẽ trong tương lai", ông Jack Harkness nói.
