Mặt bằng giá khó giảm như kỳ vọng
Thống kê trong quý I/2023, nếu xét riêng về nhóm dự án khu đô thị, đặc biệt là những khu đô thị có quy mô lớn thì có khoảng 8 - 10 dự án đưa ra thị trường với trên dưới 20.000 sản phẩm. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE cho rằng, đây là con số tích cực của thị trường nhà ở trong bối cảnh áp lực hiện tại. Con số nguồn cung cũng đi đúng với những dự báo trước đó về thị trường nhà ở Hà Nội.
Xét theo từng khu vực, động lực phát triển hạ tầng kết nối giữa bờ Đông và bờ Tây sông Hồng đã thúc đẩy nhiều dự án nhà ở ra đời tại hai khu vực này. Thời gian sắp tới, CBRE dự báo khu vực phía Đông và phía Tây của Hà Nội sẽ là hai khu vực trọng tâm tạo ra nhiều dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp. Khu vực phía Bắc và phía Nam sẽ xuất hiện rải rác các dự án khu đô thị lớn.
Xét theo mức giá, ông Kiệt cho biết, tính đến quý I/2023, giá nhà ở tại các khu vực của Hà Nội sẽ giữ mức bình ổn, chưa thể tăng giá cao nhưng cũng sẽ khó giảm như kỳ vọng.
Tình hình tài chính của nhà đầu tư chưa thực sự có chuyển biến tích cực nhất, còn các chủ đầu tư cũng sẽ cân nhắc quyết định điều chỉnh giá.
Giám đốc CBRE cho rằng, mức giá nhà ở tại thị trường sơ cấp sẽ ổn định trong năm 2023, có thể biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm. Bên cạnh đó, mức giá trên thị trường thứ cấp sẽ có những thay đổi liên quan đến tài chính như câu chuyện vay ngân hàng.
Trước đó, một số các nhà đầu tư phải vay ngân hàng để tham gia thị trường và đến thời điểm hiện tại lãi suất cho vay của ngân hàng đang ở mức khá cao thì họ sẽ phải bán một số khoản mục đầu tư của mình với mức giá thấp hơn. Điều này sẽ xuất hiện vào quý IV/2023, tuy nhiên sẽ không tạo ra được làn sóng bán tháo hay giảm giá mạnh.
Nhà ở chung cư cao cấp tăng sức hấp dẫn
Ông Kiệt cho biết, thời gian qua, số lượng căn hộ chào bán thành công lớn trong bối cảnh thị trường khó khăn cho thấy rằng nhu cầu sở hữu sản phẩm căn hộ của người dân vẫn ở mức khá tốt. Riêng tại thị trường Hà Nội, tốc độ gia tăng dân số cũng như mức độ dân nhập cư rất cao, chính vì vậy nhu cầu mua nhà ở, mua đầu tư tại Hà Nội vẫn luôn ở mức cao. Thậm chí, nguồn cung hiện tại chỉ có vài chục ngàn sản phẩm được đưa ra thị trường mỗi năm cũng khó đáp ứng được nhu cầu.
Trong những năm trước, tỷ trọng phân khúc trung cấp có nguồn cung cao hơn phân khúc giá rẻ và cao cấp hạng sang. Tuy nhiên, trong năm 2022, CBRE quan sát thấy phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp 44%. Con số này cho thấy thị trường nhà ở chung cư đang có sự dịch chuyển dần sang căn hộ cao cấp.
Tại TP.HCM, cách đây 3 năm đã hình thành xu hướng này, và đến thời điểm hiện tại, hơn 90% căn hộ đưa ra thị trường chủ yếu là cao cấp, hạng sang dẫn đến sự mất cân đối giữa các phân khúc.
Tại thị trường Hà Nội thì hiện tại chưa thấy việc mất cân đối diễn ra khá lớn hay quá nghiêm trọng. Tuy nhiên, về dài hạn, khi cao cấp hoá các sản phẩm căn hộ, thì sản phẩm nhà ở giá rẻ sẽ bị hạn chế. Bởi vậy vừa qua, Chính phủ và Bộ ngành đã đưa ra các chiến lược nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở giá rẻ để có thể cân đối sản phẩm nhà ở tại Hà Nội trong tương lai, từ đó đáp ứng nhu cầu ở và đầu tư của mọi tầng lớp trong xã hội.
Đối với sản phẩm nhà ở cao cấp, hạng sang, người mua sản phẩm là người có thu nhập cao, tầng lớp có địa vị trong xã hội mua để ở và một phần lớn chủ yếu là những nhà đầu tư mua để đầu tư cho thuê. Theo đó, trong dài hạn nhà đầu tư tại phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng từ những biến động của thị trường, của tình hình tài chính.
Theo ông Kiệt, hiện nay, mức độ hấp thụ sản phẩm căn hộ cao cấp ở cả hai miền Nam và Bắc vẫn tốt, chưa thấy có dấu hiệu cho thấy có sự thay đổi hay lượng giao dịch quan tâm quá sụt giảm. Một phần nguyên nhân chính là do nguồn cung mới trên thị trường còn thiếu nên mức độ hấp thụ vẫn tốt. Sản phẩm căn hộ có giá trị khai thác thương mại tốt thì vẫn có giao dịch.
Tại Hà Nội, thị trường nhà ở chung cư nhận được nhiều sự quan tâm hơn, trong khi thị trường nhà ở liền thổ lại khá ảm đạm, thiếu sức hấp dẫn. Nguyên nhân thứ nhất là giá trị của sản phẩm nhà ở liền thổ cao hơn nhiều so với nhà ở chung cư. Số liệu mới nhất của CBRE, trong quý IV/2022, thị trường thứ cấp, giá bán trung bình nhà ở liền thổ vào khoảng 6.800 USD/m2, trong khi ở chung cư là 1.303 USD/m2.
Nhu cầu mua ở thực sẽ là xu hướng chính
Nhiều năm trước, những dự án lớn của chủ đầu tư khi triển khai mở bán ra thị trường có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ luôn nhận được sự hấp thụ tốt. Tuy nhiên trong hai năm trở lại đây, việc một số dự án của chủ đầu tư vướng vào yếu tố pháp lý, chậm tiến độ khiến cho nhà đầu tư e ngại.
Bởi vậy, đến thời điểm hiện tại, khách hàng sẽ cân nhắc nhiều hơn, họ sẽ ưu tiên lựa chọn những dự án sản phẩm: Thứ nhất, có pháp lý tốt; thứ hai có mức giá phù hợp; thứ ba là những sản phẩm có phương thức hỗ trợ liên quan đến tài chính bao gồm những hỗ trợ về phía ngân hàng như: vấn đề vay, vấn đề ân hạn lãi gốc… Kèm theo đó là việc chủ đầu tư cũng có những chính sách liên quan đến câu chuyện thanh toán làm giảm hoặc giãn tiến độ thanh toán tốt nhất để khả năng tiếp cận của khách hàng với sản phẩm dễ dàng hơn.
Năm 2023, nhu cầu mua ở thực sẽ là xu hướng chính giữa bối cảnh lãi suất tăng cao và khả năng vay từ các ngân hàng còn chưa dễ dàng. Đặc biệt, khách hàng có nhu cầu mua ở thực nếu họ có sẵn tiền mặt thì câu chuyện mua sẽ rất nhanh với nhiều sự lựa chọn: mua từ thị trường sơ cấp và mua ở trên thị trường thứ cấp.
"Hiện tại, mức giá trên thị trường thứ cấp đang tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây, pháp lý sẵn sàng và sản phẩm đã có sẵn. Họ có thể chấp nhận mua căn hộ mức giá cao hơn ở một dự án đã hoàn thành; hoặc chọn được sản phẩm từ người thứ cấp có nhu cầu bán thấp hơn hoặc bằng giá gốc để lấy dòng tiền... Tóm lại, nếu người mua ở thực có tiền mặt thì việc mua chung cư để ở là câu chuyện rất dễ dàng trong thời gian tới", ông Kiệt nhận định.
