Báo cáo Nhà ở Quốc gia hàng năm của Đại học Harvard công bố cuộc khủng hoảng nhà bình dân ở Mỹ. Lãi suất tăng gần đây có thể làm cho việc này thậm chí còn tồi tệ hơn, theo báo cáo này.
Các nhà nghiên cứu và chuyên gia trong ngành nhà ở cho biết mặc dù lãi suất thế chấp tăng nhanh chóng đã làm hạ nhiệt thị trường nhà ở quá nóng, giấc mơ sở hữu nhà của hàng triệu người Mỹ vẫn xa vời.
Thu nhập cần thiết để đủ điều kiện mua một căn nhà đã tăng vọt. Các khoản thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm cho một căn nhà có giá trung bình là 340.700 USD , tốn hơn 700 USD mỗi tháng so với một năm trước đó. Và thu nhập hàng năm cần thiết để đủ điều kiện cho một ngôi nhà như vậy cao hơn 28.000 USD , theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở chung của Harvard, nơi đã phân tích dữ liệu từ Freddie Mac và Hiệp hội Môi giới Quốc gia.
Công nhân xây dựng căn hộ mới ở Monterey Park, Califonia. Ảnh: CNN.
Daniel T. McCue, cộng sự nghiên cứu cấp cao tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở cho biết, con số này đã khiến khoảng 4 triệu người phải đi thuê nhà chỉ tính riêng trong năm qua.
"Nếu cánh cửa về quyền sở hữu nhà bình dân đang đóng lại, nó sẽ khóa một số bất bình đẳng đáng kể về nhà ở", ông nói hôm thứ tư trong một cuộc thảo luận trên webcast về báo cáo.
Câu chuyện về hai thị trường nhà đất
Lợi ích kinh tế đạt được trước đại dịch; các lợi ích về kích thích tài chính và các quy định chính sách đối với các vụ tịch thu và di dời trong đại dịch cộng với một thị trường việc làm mạnh mẽ; đã giúp không chỉ giữ mọi người ở lại nhà của họ. Nó còn cho phép những người Mỹ khác - đặc biệt là những người thuộc thế hệ Millennials lớn tuổi và người da màu - có đủ tài chính để sở hữu nhà.
Nhưng vào tháng 3, giá nhà đã tăng 20,6% so với cùng kỳ năm ngoái - đây là mức tăng lớn nhất trong 30 năm giữ kỷ lục, theo bảng thống kê của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của CoStar và CoreLogic Case-Shiller. Giá thuê cũng tăng vọt, đặc biệt là đối với những ngôi nhà dành cho một gia đình được sử dụng làm văn phòng từ xa trong thời gian đại dịch.
Điều đó đã thu hút sự chú ý của các công ty đầu tư. Những công ty này đã săn lùng những căn nhà có giá tầm trung tại các thị trường đang bùng nổ để sau đó cho thuê hoặc chuyển nhượng kiếm lời. Các nhà nghiên cứu về nhà ở của Harvard lưu ý rằng tỷ lệ nắm giữ của nhà đầu tư chiếm gần 30% tổng số nhà được bán trong quý đầu tiên của năm nay.
Các nhà nghiên cứu cho biết số lượng xây dựng mới cũng tăng lên, nhưng phần lớn những ngôi nhà đó được bán với giá hơn 400.000 USD , khiến chúng nằm ngoài tầm với của những người mua nhà lần đầu.
Tuy nhiên, sự tăng trưởng về quyền sở hữu nhà không đủ để thu hẹp khoảng cách về sự chênh lệch chủng tộc có tính hệ thống lâu đời. Vào đầu năm 2022, tỷ lệ sở hữu nhà đối với các hộ gia đình da màu và Tây Ban Nha lần lượt là 45,3% và 49,1%. Để so sánh, các hộ gia đình da trắng có tỷ lệ sở hữu nhà là 77%, theo dữ liệu của cơ quan điều tra dân số Mỹ.
Theo nghiên cứu, sự gia tăng giá trị nhà và lãi suất thấp kỷ lục trong thời gian đại dịch càng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo vốn đã rất lớn giữa chủ nhà và người thuê nhà, cũng như sự bất bình đẳng về chủng tộc.
"Những người đang cố gắng mua những ngôi nhà đầu tiên của họ, những gia đình đang cố gắng chuyển đổi từ [nhà] cho thuê sang một thứ gì đó giá cả phải chăng hơn... thị trường hiện không hoạt động cho nhân khẩu học này", Alanna McCargo, chủ tịch của Ginnie Mae cho biết.
Bà cho biết thêm, mối lo ngại gia tăng không chỉ là tỷ lệ trục xuất và tịch thu nhà tăng sau khi các lệnh cấm liên quan đến đại dịch được dỡ bỏ, mà còn là tác động của lạm phát.
McCargo nói: “Chúng tôi phải rất cố gắng rằng chúng tôi không bỏ lại mọi người phía sau”.
Mất cân bằng cung cầu lớn
Theo nghiên cứu của Harvard, các quy định về trục xuất và tịch biên nhà được áp dụng trong năm 2020 đã giúp giảm bớt căng thẳng tài chính đối với nhiều hộ gia đình, nhưng không phải là tất cả.
Khoảng 10% hộ gia đình chậm trả tiền thuê nhà hoặc thế chấp trong khoảng thời gian từ tháng 12 năm 2021 đến tháng 4 năm 2022. Tỷ lệ người thuê nhà chậm trả là 14,5% so với 6% đối với chủ nhà, các nhà nghiên cứu nhận thấy.
Sarah Saadian, phó chủ tịch cấp cao về chính sách công của Liên minh nhà ở thu nhập thấp quốc gia, cho biết: “Nó đã ở điểm khủng hoảng”.
Ryan Marshall, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của PulteGroup có trụ sở tại Atlanta, cho biết trung tâm của vấn đề này là sự mất cân bằng cung cầu lớn. Marshall lưu ý rằng chi phí xây dựng cao hơn, hạn chế về nguồn cung và các chính sách sử dụng đất nghiêm ngặt đã không khuyến khích sự phát triển.
Chi phí xây dựng cao hơn, hạn chế về nguồn cung và các chính sách sử dụng đất nghiêm ngặt đã không khuyến khích sự phát triển.
(Ryan Marshall, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của PulteGroup)
Ông nói: “Một số thành phố và khu cư dân cư hiện tại không muốn có bất kỳ hàng xóm mới nào. Họ đã có thiên đường, và họ không muốn có thêm ai nữa. Đó là thực tế đáng buồn của thế giới mà chúng ta đang sống ngày nay”.
Các nhà nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp lưu ý rằng một giải pháp tiềm năng có thể đến từ Kế hoạch Hành động Cung cấp Nhà ở Biden, nhằm tìm cách tăng các lựa chọn nhà ở tầm trung thông qua tài trợ của các cải cách của tiểu bang và địa phương. Nó cũng bổ sung các yêu cầu đối với nhà ở thuộc sở hữu liên bang để đến tay chủ sở hữu và giúp khu vực tư nhân giải quyết các thách thức trong chuỗi cung ứng. Một lựa chọn khác, họ lưu ý, là các nỗ lực dựa trên tiểu bang, chẳng hạn như thay đổi mật độ sử dụng đất ở các tiểu bang như California và Oregon.
Trong khi Cục Dự trữ Liên bang tìm cách làm dịu nhu cầu mua nhà và kiềm chế lạm phát bằng cách tăng lãi suất, thì việc giải quyết những hạn chế đang diễn ra đối với số lượng nhà có sẵn để bán, chủ tịch Fed Jerome Powell cho biết hôm thứ tư trước Ủy ban Ngân hàng Thượng viện. Tuy nhiên, ông vẫn cảnh báo, lãi suất thế chấp tăng cuối cùng có thể khiến người ta không muốn sở hữu nhà.
Cục Dự trữ Liên bang không đặt ra mức lãi suất mà người đi vay trả cho các khoản thế chấp trực tiếp, nhưng các hành động của nó ảnh hưởng đến họ. Nhưng lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng gián tiếp bởi các hành động của Fed đối với lạm phát. Khi các nhà đầu tư nhìn thấy hoặc dự đoán việc tăng lãi suất, họ thường bán trái phiếu chính phủ, điều này khiến lợi tức cao hơn và cùng với đó là lãi suất thế chấp.
Các nhà nghiên cứu Harvard cho rằng nếu chính sách tiền tệ thắt chặt và thúc đẩy suy thoái kinh tế, điều đó gây ra một mối lo ngại lớn hơn.
“Với rất nhiều hộ gia đình bị căng thẳng về tài chính do chi phí nhà ở cao, một cuộc suy thoái nghiêm trọng có thể biến sự gia tăng gần đây về tình trạng mất an ninh nhà ở thành một làn sóng".
