Thị trường bất động sản ngóng tín dụng

Trao đổi với Zing, đại diện Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt thừa nhận không nằm ngoài ảnh hưởng từ khó khăn chung của thị trường.

“Trong quý IV/2022, đa số chủ đầu tư đều không ghi nhận doanh thu khả quan. Tình trạng này có thể kéo dài đến hết quý I/2023 khi các chính sách về vốn và tín dụng vẫn chưa được khơi thông”, vị này nhìn nhận.

Bất động sản lo “đứng hình”

Ngay tại Phát Đạt, vị đại diện cho biết doanh nghiệp đang không tiếp cận được nguồn vốn, trong khi quy trình thực hiện pháp lý cho các dự án vẫn còn nhiều ách tắc và tâm lý của khách hàng bị tác động không nhỏ.

“Thời gian tới, nếu nguồn vốn và pháp lý không được tháo gỡ thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ‘đứng hình’, doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi không đủ dòng tiền để vận hành và triển khai dự án”, đại diện Phát Đạt nhấn mạnh.

Trong bản tin thị trường mới nhất hôm 11/2, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, nhưng thực tế thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn này.

VARS cho hay nhiều dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có tiền thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Hàng loạt doanh nghiệp, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan đồng thời phải ngưng hoạt động, đẩy hàng triệu lao động vào cảnh thất nghiệp.

Trong khi đó, Việt Nam chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vốn của các chủ đầu tư gần như phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Hiện tại, cả hai kênh này đều "nghẽn” khiến doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thậm chí, người vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng suốt thời gian qua. "Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội", VARS nhìn nhận.

Cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người mua nhà đều đang khó tiếp cận tín dụng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bên cạnh đó, theo ghi nhận của ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, lãi suất cho vay từ mức 9-12,5%/năm (tùy ngân hàng và không tính 1-2 năm đầu ưu đãi) trong thời điểm bình thường trước đây nay đã lên đến 10,5-14,5%/năm, chưa kể các “phụ phí” khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn... tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Khảo sát của Zing với một số người vay mua nhà đến giai đoạn trả lãi suất thả nổi cho thấy có ngân hàng tư nhân đã thông báo mức lãi đến 15,5%/năm.

"Nguồn vốn từ ngân hàng là mạch máu của toàn thị trường bất động sản, bởi không nhiều người mua - dù là nhà đầu tư hay người mua ở thực - có đủ 100% tiền mặt. Còn với chủ đầu tư, ngân hàng cũng như một cổ đông không thể thiếu khi triển khai dự án, chưa kể việc tài trợ vốn của ngân hàng cũng là yếu tố quyết định xuống tiền của nhà đầu tư", ông Lê Quốc Kiên phân tích.

Với vai trò môi giới đứng giữa chủ đầu tư và người mua bất động sản, bà Lê Thị Thanh Hằng, CEO VietnamGroove thừa nhận những khó khăn trong tiếp cận tín dụng của cả hai đối tượng này đang tác động lớn đến hoạt động kinh doanh của công ty.

“Chúng tôi kỳ vọng và tin tưởng nguồn vốn tín dụng sẽ được khơi thông và thị trường sẽ có thêm các tín hiệu lạc quan. Đây là mong đợi chung của các doanh nghiệp để giúp thị trường sôi động hơn, tạo điều kiện để bất động sản và hàng chục ngành kinh tế liên quan tiếp tục phát triển và có đóng góp tương xứng cho ngân sách”, bà Lê Thị Thanh Hằng nói với Zing.

Doanh nghiệp chủ động nhưng cần Chính phủ điều tiết

Trong lúc này, Phát Đạt vẫn đang tập trung tái cấu trúc danh mục đầu tư và chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực để triển khai các dự án trong kế hoạch khi thị trường tích cực hơn.

"Hoạt động đầu tư và kinh doanh có sự ảnh hưởng khi không thể mở rộng. Tuy nhiên, đây không phải thời điểm để mở rộng quy mô đầu tư hay phát triển rầm rộ các dự án vì thị trường không tích cực. Chúng tôi xác định những bước đi chậm và chắc, tập trung vào năng lực lõi, chuẩn bị nội lực vững vàng và chủ động trong bài toán nguồn vốn, hạn chế phụ thuộc các đơn vị bên ngoài", vị đại diện chia sẻ.

Cụ thể, nhà phát triển bất động sản này đã chủ động nguồn tài chính trong thời gian khó khăn vừa qua, trong đó tái cơ cấu danh mục đầu tư cũng như điều chỉnh chiến lược ngắn hạn và dài hạn để ứng phó với thị trường.

Còn với VietnamGroove, linh hoạt thích ứng đang là chiến lược được ưu tiên hơn cả. "Trong giai đoạn khó khăn, có thể nói rằng, chỉ cần doanh nghiệp trụ vững là đã có thể xem như một thành công", bà Lê Thị Thanh Hằng nói.

Dù vậy, bà nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần xem xét và có hướng giải quyết phù hợp để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, bền vững.

Trong đó, việc giải bài toán nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực có ý nghĩa lớn về an sinh xã hội, giúp thành quả tăng trưởng kinh tế được phân phối đồng đều hơn.

Đồng thời, các thực thể tham gia vào thị trường này như chủ đầu tư, đơn vị môi giới cũng có vai trò quan trọng, cần được lưu tâm.

"Nguồn vốn tín dụng cần được phân bổ hợp lý, tuỳ thuộc vào đặc thù của từng khu vực, tỉnh thành, phân khúc", bà nêu ý kiến.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng cho rằng việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến sức khoẻ thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy.

"Cần hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu”, TS Đính nói.

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, ông cho rằng NHNN cần nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

"Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực", Chủ tịch VARS kiến nghị.

Đồng thời, ngân hàng không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Đương nhiên, TS Đính nhấn mạnh để thực hiện được điều này cần NHNN hỗ trợ bù lãi suất.