Nội dung chính:
- Thị trường bất động sản đã trải qua 3 quý khó khăn liên tiếp và cần nhiều thời gian để thích ứng và phục hồi.
- Những thay đổi trong lãi suất, tín dụng và chính sách bất động sản có thể là chỉ báo cho sự đảo chiều của thị trường địa ốc năm 2023.
Trao đổi tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết lượng quan tâm lẫn giao dịch bất động sản đã sụt giảm mạnh từ quý II/2022. Ông Quốc Anh cho rằng nguyên nhân là do khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ cả phía chủ đầu tư lẫn người mua nhà, trong khi giá bất động sản tăng quá cao. Thị trường sẽ mất thêm nhiều thời gian để thích ứng và đảo chiều - đại diện Batdongsan.com.vn cho hay.
3 chỉ báo đảo chiều của thị trường
Chiếu theo giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2014 - giai đoạn có nhiều nét tương đồng với địa ốc 2022, lãnh đạo batdongsan.com.vn cho rằng nhiều khả năng thị trường sẽ “ấm lên” trong năm 2023.
Năm 2007, tín dụng được nới lỏng, rất nhiều giao dịch, đặc biệt là cho vay diễn ra. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao.
Tuy nhiên chỉ sau một năm, lạm phát tăng cao, lãi suất cho vay tăng lên trên 20%, thanh khoản bất động sản lao dốc và lượng hàng tồn kho cao gấp 2 lần năm 2007. Đến năm 2009, lãi suất giảm song vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế và rất nhiều dự án, đặc biệt là khách sạn, sân golf phải tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao và thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp.
Đến năm 2011, tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện, có những dự án giảm tới 30%. Một năm sau đó, hàng tồn kho tăng mạnh. Sang năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7% đến 12%; thị trường có thêm gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Lúc này, hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng. Đến năm 2014, thị trường tiếp đà phục hồi và hàng tồn kho tiếp tục giảm. Từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 - 7%.
Thị trường địa ốc đã đi qua 3 quý khó khăn liên tiếp.
“Thời điểm cần chú ý là quý II/2013, lúc này hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp. Có 3 yếu tố, theo chúng tôi, đã tác động đến điều này, gồm lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản”, ông Quốc Anh nói.
Chỉ báo thứ nhất về lãi suất huy động. Tại thời điểm quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Sau đó khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.
“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 NHNN bắt đầu điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý II/2024, bất động sản dự báo mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.
Chỉ báo thứ hai liên quan đến tăng trưởng tín dụng. Ông Quốc Anh phân tích, vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%.
“Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau”, chuyên gia nhận định.
Chỉ báo thứ ba liên quan đến chính sách. Theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phí sản xuất (trong đó có bất động sản). Tuy nhiên 2 năm sau đó các cơ quan điều hành mới có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.
Ở giai đoạn hiện tại, NHNN đã có quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản từ đầu năm 2022. Tuy nhiên, các dấu hiệu nới lỏng xuất hiện sớm hơn giai đoạn trước. Mới đây, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cũng vừa được nới thêm 1,5 - 2%.
“Chưa phải mất đến 2 năm như giai đoạn trước, ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”, ông nói.
Cũng tại Hội nghị, Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhận định, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong 3 năm tới là có cơ sở, bởi 3 lý do chính. Đầu tiên, thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, ít nhất là đến hết năm nay, áp lực tỷ giá cũng bớt đi. Thứ hai, những vụ việc sai phạm xảy ra trong thời gian vừa qua đến nay đã cơ bản được xử lý. Thứ ba, các nhà đầu tư đang lấy lại niềm tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
