Trung tuần tháng 6/2023, chúng tôi dạo quanh khu vực ven Tp.HCM và Bình Dương nhận thấy, thị trường nhà trọ cho thuê khá ảm đạm do công nhân mất việc hàng loạt, trả phòng.
Tình trạng công ty, xí nghiệp liên tục cắt giảm lao động do gặp khó khăn về đơn hàng đã gây nên những tác động rõ nét cho thị trường nhà/phòng trọ cho thuê. Mới đây, một công ty giày da, phụ trợ tại Tp.HCM đã cắt gần 6.000 lao động. Một số liệu mới đây cũng chỉ ra, 70.000 lao động ngành dệt may trên cả nước mất việc trong năm 2023.
Con số này phần nào nói lên những khó khăn của kinh tế. Làn sóng công nhân mất việc, rời các khu công nghiệp về quê ngày càng nhiều khiến tỉ lệ phòng thuê trống liên tục gia tăng tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương.
Hiện rất nhiều phòng trọ tại khu ven Tp.HCM treo biển “cho thuê phòng”. Những phòng trọ giá từ 1,5 -1.8 triệu đồng/tháng, vốn khát nguồn cung thì hiện nay bị trả hàng loạt. Công nhân mất việc khiến những khu trọ đóng cửa, đìu hiu. Chủ nhà cũng khó tìm khách thuê lấp vào trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.
Những tấm biển như này xuất hiện rất nhiều ở các dãy trọ tại khu ven Tp.HCM.
Một khu trọ tại đường số 2, ấp Phước Hiệp, P.Trường Thạnh, Quận 9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) dán chằng chịt biển cho thuê nhà. Hiện khu này có 4 phòng trống sau khi công nhân thuê trả phòng vào tháng 2/2023.
Một khu trọ tại đường Lò Lu, P. Trường Thạnh, quận có giá thuê 1.5 triệu đồng/tháng/phòng hiện chủ nhà đang đặt biển cho thuê. Theo chủ nhà, trước đến nay các phòng trọ đều lấp kín và dễ cho thuê. Hiện một số công nhân trả phòng về quê nên còn trống vài phòng. Tuy vậy, tìm được khách thuê mới thời điểm này cũng khá lâu.
Chạy một đoạn ngắn tại P.Trường Thạnh nhận thấy có khá nhiều khu trọ để biển cho thuê phòng.
Các phòng trọ tại đây chủ yếu cho công nhân khu công nghệ cao hoặc các xí nghiệp nhỏ lẻ lân cận thuê với giá dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng. Ghi nhận cho thấy, hiện một số khu trọ có khá nhiều phòng trống, khung cảnh đìu hiu.
Căn nhà này khách thuê trả đầu tháng 3/2023, hiện vẫn chưa có người thuê.
Phân khúc giá thuê dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng vốn rất được công nhân ưa chuộng, hiện bỏ trống khá nhiều.
Khảo sát tại khu vực quận 9, trong bán kính gần 4km, có đến vài chục phòng trọ cần cho thuê. Trong khi, thời điểm cuối năm 2021, nhiều người đi tìm phòng trọ trong mức giá 1.5-1,8 triệu đồng/tháng rất khó vì khan hiếm.
Khó khăn kinh tế, công nhân nghỉ việc nhiều khiến thị trường cho thuê nhà/phòng trọ từ đầu năm 2023 đến nay chững lại sau thời điểm khởi sắc cuối năm 2022.
Những dãy trọ cao cấp hơn tại khu ven Tp.HCM cũng đang phải giảm giá thuê để hạn chế tình trạng trống. Phân khúc này có giá thuê từ 2-3 triệu đồng/tháng, phục vụ cho đối tượng sinh viên và công nhân có thu nhập dưới 12 triệu đồng/tháng.
Tình trạng phòng trọ ế ẩm treo biển lâu ngày cũng diễn ra tại khu vực đường Võ Văn Hát, P.Trường Thạnh, quận 9.
Từng liên tục tăng giá thuê lên mức 500 ngàn đồng/tháng vào đầu năm 2022, hiện khu trọ này đang giảm giá thuê từ mức 2,2 triệu xuống còn 2 triệu đồng/tháng để tìm khách thuê vào ở.
Tương tự, tại Bình Dương, công nhân nghỉ việc về quê, nhà trọ cho thuê liên tục bị trả lại. Chủ nhà chật vật tìm khách. Đây là các phòng trọ tại khu vực Tân Uyên, hiện bỏ trống khá nhiều.
Nhiều công nhân làm ở các công ty tại Bình Dương chọn cách về quê kiếm kế sinh nhai. Khi không còn công việc, họ không thể ở lại vì các chi phí thuê phòng, ăn uống. Nhiều dãy trọ rơi vào cảnh đìu hiu chưa từng thấy.
Chia sẻ về những khó khăn kinh tế đã ảnh hưởng đến thị trường nhà/phòng trọ cho thuê, ông Lê Quốc Kiên, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, khó khăn của thị trường đang rõ nét, thể hiện ở các phân khúc khác nhau.
Cụ thể, nhóm bất động sản có mức giá thuê dưới 2 triệu đồng/tháng. Đây là khu vực ở cách trung tâm trên 10 km hoặc gần các khu công nghiệp, phục vụ cho công nhân và lao động phổ thông thu nhập dưới 8 triệu một tháng. Nhóm này bình thường ổn định nhất, tỷ lệ lấp đầy thường đạt 100%, nhưng hiện lại bị ảnh hưởng khá nặng ở các khu công nghiệp có nhiều công nhân bị mất việc, vì khi công nhân mất việc họ sẽ trả phòng về quê, khi nào có việc sẽ lên thuê phòng lại.
Do đó, giá thuê phân khúc này không thể tăng theo trượt giá hàng năm 5 - 7% (100 – 150 ngàn đồng) như giai đoạn 2013-2019, mà phải duy trì giá thuê như năm 2022, thậm chí phải giảm 5 - 7% để hỗ trợ công nhân hạn chế tỷ lệ trống.
Nhóm có mức giá trên 2 đến 3,5 triệu đồng/tháng. Khu vực ở cách trung tâm 6-10 km, phục vụ cho số đông sinh viên gia cảnh trung bình và người lao động có thu nhập dưới 12 triệu một tháng. Nhóm này khá ổn định, tỷ lệ lấp đầy có thể đạt trên 95%.
Tuy nhiên, giá phải duy trì như 2022, thậm chí phải giảm 5% - 10% (100- 300 ngàn đồng) để hạn chế tỷ lệ trống.
Nhóm có mức giá trên 3,5 triệu đến 5 triệu đồng/tháng. Khu vực ở cách trung tâm 3-6 km, phục vụ cho sinh viên gia cảnh khá và người lao động có thu nhập 13 – 20 triệu đồng/tháng. Nhóm này thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt trên 90%.
Tuy vậy, do khó khăn chung, giá thuê phân khúc này phải giảm 5% - 10% (200- 500 ngàn đồng) để hạn chế tỷ lệ trống.
Nhóm có mức giá trên 5 triệu đến dưới 7 triệu. Khu vực ở cách trung tâm 3 km. Nhóm này phục vụ cho sinh viên giàu và người lao động có thu nhập 20-30 triệu/tháng. Nhóm này tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng năm đạt 80% - 85% và không ổn định, cứ sau mỗi hợp đồng 6 tháng - 1 năm sản xuất có 20% - 30% số lượng khách thuê trả phòng phải kiếm khách mới.
Giá thuê hiện giảm 5% - 15% (300 ngàn đồng đến 1 triệu đồng).
Nhóm có mức giá trên 7 triệu đồng/tháng thuộc khu vực lõi trung tâm hoặc gần số khu vực chuyên biệt tập trung khách thuê nhiều tiền. Nhóm này tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng năm chỉ đạt 70% - 75% và không ổn định, khách thường xuyên trả phòng, phải tìm khách mới lấp vào. Phân khúc này phải kết hợp với cho thuê airbnb ngắn hạn để giảm thiểu tối đa tỉ lệ trống. Hiện giá thuê phải giảm 10% - 15% (700 ngàn đồng đến 2 triệu đồng) để hạn chế tỷ lệ trống.
Cũng theo ông Lê Quốc Kiên, thị trường cho thuê hiện nay đang xuất hiện hiện tượng “sang nhượng ảo, mất tiền thật”.
Cụ thể, nhóm này thuê nhà nguyên căn, cải tạo sửa chữa thành phòng cho thuê dài ngày hoặc căn hộ dịch vụ, sau đó sang nhượng. Đầu 2022, họ mạnh tay thuê lại khách sạn và nhà nguyên căn để chuyển đổi công năng thành cho thuê dài ngày. Sau đó bằng nhiều cách tạo ra “doanh thu ảo, lợi nhuận ảo” rồi sang nhượng cho những người thiếu kinh nghiệm mới vào nghề. Điều này vô hình chung tạo ra một mức giá ảo trên thị trường trong 2022, làm mọi người có cảm giác giá cho thuê phòng đang tăng trở lại.
Trong khi giá cho thuê tăng cao, cảm giác thị trường đã hồi phục tốt, thì từ cuối 2022 thông tin rao sang nhượng cũng bắt đầu dồn dập. Những người thiếu kinh nghiệm sang lại nhưng thực tế vào khai thác không hiệu quả như tính toán ban đầu, bắt buộc phải giảm mạnh giá để tránh tỉ lệ trống.
