Nội dung chính:
- Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, Việt Nam chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản, cách xây dựng pháp luật hiện nay “vừa thừa vừa thiếu”.
- Hiện nay, phân khúc thiếu nhất ở Việt Nam là nhà ở giá rẻ, chỉ khi tập trung vào phân khúc này thì thị trường bất động sản mới có thể phục hồi và phát triển.
- Các chuyên gia cho rằng thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào hành động của Chính phủ.
Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường và khuyến nghị đầu tư, các chuyên gia đã đưa ra góc nhìn về nguyên nhân khiến thị trường địa ốc gặp khó khăn kéo dài, đồng thời dự báo thời điểm phục hồi.
“Chúng ta không đến nỗi thiếu đất, tiền cũng không thiếu, ngân sách còn nhiều mà sao dân vẫn thiếu nhà ở? Theo tôi, vấn đề nằm ở khâu quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm nguyên ở đó”, ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ quốc Quốc gia nhận định.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa. Ảnh: Reatimes
“Có đất, có tiền” - thực ra là xét trên tình hình tổng thể. Với mỗi doanh nghiêp bất động sản, việc giải quyết quỹ đất (cấp phép) và tìm kiếm được nguồn tiền triển khai các dự án đang ngày càng trở nên khó khăn.
Theo GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, thị trường địa ốc rơi vào khủng hoảng bởi những ách tắc lớn trong quy hoạch và pháp luật. Ông nhấn mạnh: “Chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản”
GS Võ phân tích quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Để thị trường phát triển, pháp luật cần quy định bản chất, điều chỉnh mô hình của hành vi thay vì điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết.
“Các nước có thị trường bất động sản phát triển thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng, đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết”, chuyên gia nói và cho rằng Việt Nam chưa làm được điều này, thậm chí cho rằng cách xây dựng pháp luật hiện nay ở nước ta “vừa thừa vừa thiếu, việc xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng”.
Cần tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ
Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đánh giá khủng hoảng của thị trường bất động sản hiện tại là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất ở Việt Nam là nhà ở giá rẻ, chỉ khi tập trung vào phân khúc này thì thị trường bất động sản mới có thể phục hồi và phát triển.
Tuy nhiên, cũng theo ông Nghĩa, việc bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ rất khó triển khai dù các cơ quan chức năng đã tập trung xử lý cơ chế, chính sách cho một số doanh nghiệp.
“Để giải quyết nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ, tôi cho rằng nhà nước cần quan tâm đến vấn đề tài chính. Tôi đồng ý là chúng ta phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp”, TS Lê Xuân Nghĩa đề xuất.
Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng trong quy hoạch và phát triển nhà ở giá rẻ, các cơ quan chức năng không nên để các nhà phát triển dự án chịu thiệt thòi về mặt tài chính so với các doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại.
“Cuối cùng, dưới góc nhìn của tôi, việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, hoạt động yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng”, ông Nghĩa nói.
Thời điểm phục hồi thị trường phụ thuộc vào hành động của Chính phủ
Nói về thời điểm thị trường bất động sản phục hồi, GS Đặng Hùng Võ Ông Võ nói “tôi không dám chắc”. Ông nhìn nhận thị trường địa ốc tại Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển, tuy nhiên khả năng phục hồi và thời điểm phục hồi phụ thuộc vào việc cải tiến của pháp luật.
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường. Ảnh: Reatimes
TS Lê Xuân Nghĩa dự báo thị trường có thể phục hồi từ quý III/2024, khi niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại.
“Gần đây nhất có doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trên thị trường, một đợt phát hành 10.000 tỷ đồng, một đợt phát hành 2.000 tỷ đồng nhưng chỉ bán được 800 tỷ đồng. Điều này cho thấy niềm tin thị trường khá thấp. Tôi hy vọng đợt phát hành sắp tới của họ sẽ bán được nhiều hơn. Nếu niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại, nhiều khả năng thị trường sẽ phục hồi từ quý III năm 2024. Tất nhiên việc phục hồi sẽ còn phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ”, TS Nghĩa nói.
