Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam-Trang Bùi, Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 của khu vực ASEAN, chỉ sau Indonesia, Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa cả nước đã tăng từ 20% năm 1993, lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%.
Danh sách còn khiêm tốn
“Quá trình đô thị hóa nhanh chóng sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Giá nhà tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt ngày càng khó sở hữu được nhà ở. Thực trạng đó đặt ra yêu cầu phải có giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản”, bà Trang Bùi nhận định.
Theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, để hiện thực hóa mục tiêu, đồng thời giúp người dân cải thiện chất lượng cuộc sống, Chính phủ Việt Nam đã ban hành đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung những chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn, cùng nhiều chính sách khác liên quan giúp tiếp tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Từ thực tế đó tính đến quý 1/2023, Việt Nam hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 căn. Ngoài ra, còn có 401 dự án chuẩn bị xây dựng với quy mô 454.000 căn. Nhưng nguồn cung loại hình nhà ở này vẫn chưa đáp ứng đầy đủ so nhu cầu. Bởi số liệu từ Bộ Xây dựng thể hiện, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn trong giai đoạn 2021 – 2030. Như vậy “Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu cùng nguồn cung tương lai, thị trường vẫn thiếu một lượng lớn nhà ở xã hội, ước khoảng hơn 51% tổng nhu cầu”, bà Trang phân tích.
Thực tế thì đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi chủ đầu tư trong nước như: HUD Việt Nam, BIC Việt Nam, Him Lam tại khu vực phía Bắc; khu vực miền trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; phía nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và một số chủ đầu tư khác…. là con số quá khiêm tốn nếu so với số lượng các chủ đầu tư đang phát triển nhà ở thương mại trên cả nước. Không chỉ vậy, gần như chưa có sự tham gia của khối ngoại vào thị trường này, dù ai cũng nhận thấy nhu cầu về nhà ở xã hội tại Việt Nam rất cao, đồng nghĩa sức hút của phân khúc này không hề nhỏ.
Thủ tục hành chính kéo dài
Đánh giá nguyên nhân khiến thị trường nhà ở xã hội không được doanh nghiệp mặn mà, bà Trang Bùi đưa ra so sánh giữa Việt Nam và một số nước trong khu vực. Theo đó, nếu Hồng Kông, tỷ lệ phát triển nhà ở xã hội giữa khối công/tư ở mức 70/30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, thì thị trường Việt Nam chưa quy định cụ thể tỷ lệ này. Còn Singapore lại quy định các tiêu chí sàng lọc cư dân, chế độ sở hữu 99 năm cho chương trình nhà ở xã hội giúp chính phủ chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp nguồn cung hiện hữu.
Tương tự, ở Hàn Quốc, thủ tục mua và phát triển nhà ở xã hội đã đơn giản hóa rất nhiều. Khi quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi các đơn vị phát triển nhà ở xã hội Việt Nam vẫn phải trải qua nhiều thủ tục hành chính kéo dài mà tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.
Mặt khác, theo bà Trang, để mua nhà ở xã hội, người Việt cần thuộc diện ưu đãi, kèm thêm thỏa mãn một số điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình… bởi nhà ở xã hội xếp vào nhóm bất động sản ưu tiên, không phải tất cả người dân đều mua và sở hữu nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho hộ gia đình thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, người có công với cách mạng.
Vị này dẫn chứng “Ở một số địa phương, nhà ở xã hội chỉ được bán cho công nhân khu công nghiệp. Nhưng người đủ điều kiện mua nhà xã hội ở lại không thuộc đối tượng công nhân. Đối tượng công nhân họ không có tiền, hoặc lựa chọn thuê chứ không mua. Như vậy, dù xung quanh rất nhiều người có nhu cầu mua nhà xã hội nhưng nhà ở xã hội vẫn để ế. Bởi đối tượng muốn được duyệt mua lại không được duyệt. Do đó, cần nghiên cứu kỹ quy định liên quan đến đối tượng mua nhà ở xã hội".
Đồng tình quan điểm trên, ông Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu kinh tế-tài chính-bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cho rằng một trong những giải pháp giúp thúc đẩy nhà ở xã hội là quy định điều kiện đối tượng được mua nhà ở xã hội nên “thoáng” hơn. Ngoài ra, ưu đãi lãi suất cũng phải hợp lý so tình hình thị trường.
“Với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, đối với khách hàng khu vực thành thị là khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội lớn, thì vẫn là khá cao. Tính ra, nếu được mua, thu nhập phải ít nhất đạt 30 triệu đồng/tháng sẽ rất khó”.
