Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HOREA) đã kiến nghị sớm có hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội để các địa phương thống nhất triển khai thực hiện.
Theo nhận định của HOREA, hiện nay trong việc thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” còn tồn tại rất nhiều vướng mắc, hạn chế làm khó từ các doanh nghiệp đến cơ quan quản lý.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, một trong những bất hợp lý đang làm các doanh nghiệp “đau đầu” nhất hiện nay là những vướng mắc do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020.
Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 quy định “3. Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…”
Tương tự, hiện nay tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…”.
Cơ chế “một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa “đầu tiên”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA
Nhận định về quy định nói trên, Chủ tịch HOREA cho rằng dù thủ tục này theo cơ chế“một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa “đầu tiên” là khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư.
Cũng theo ông Châu, nếu so với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.
Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” chỉ là thủ tục “khởi đầu” của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính, ông Châu phân tích.
Theo ông Châu, dù quy định thủ tục trên là một cửa nhưng hiện Sở Kế hoạch Đầu tư thường phải phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.
Cụ thể, quy định trên yêu cầu “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu”, “giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng” (được cấp huyện xác nhận), “tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất”; “bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất”; “Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”…
Xuất phát từ thực tiễn, ông Lê Hoàng Châu nhận định quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” nói trên hiện đang mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009.
Cụ thể, Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định “7. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”. Tuy nhiên, tại thời điểm chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phải đi tìm “con gà - quả trứng cái nào có trước cái nào có sau, ông Châu phân tích.
Trước những bất cập nói trên, theo ông Châu, nếu bổ sung từ “sơ bộ” vào cụm từ “đánh giá sơ bộ sự phù hợp với quy hoạch đô thị” thì sẽ có phần hợp lý hơn, tương tự như điểm a khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 25 Luật bảo vệ môi trường 2015 khi chỉ thay thế một từ “sơ bộ” trong cụm từ “đánh giá sơ bộ tác động môi trường” thì đã giảm được thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính.
