Việc giữ lại phương pháp thặng dư được đánh giá là phù hợp, được nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia đồng tình. Tuy nhiên, những thay đổi trong dự thảo mới nhất về điều kiện áp dụng cũng như cách tính đang được nhiều chuyên gia các doanh nghiệp kiến nghị sửa đổi để phù hợp với thực tế.
Không nên “bó hẹp” điều kiện áp dụng
Cụ thể, Dự thảo quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trong đó, phương pháp thặng dư quy định các ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển.
Theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Như vậy với quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, thì phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư tại Dự thảo đã được thu hẹp.
Theo đó, để bảo đảm hiệu quả của phương pháp tính giá đất và có thể bao quát các trường hợp cụ thể, các chuyên gia và doanh nghiệp kiến nghị nên mở rộng việc áp dụng phương pháp tính giá đất thặng dư tương tự như quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình, nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo VCCI, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư cần được xem xét lại. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Vì vậy, phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
VCCI khẳng định, việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng quy định này cần được xem xét lại. Hiện nay phương pháp thặng dư là phương pháp dùng phổ biến trên thế giới và nước ta, việc giữ lại phương pháp này là rất đúng. Tuy nhiên, việc tiếp tục chỉnh sửa đối tượng là không cần thiết. “Phương pháp thặng dư để định giá đất được sử dụng trên cơ sở ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Chính vì vậy, việc sử dụng phương pháp này để định giá với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đã được đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng còn chính xác hơn đối với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.
Ông Hiệp cũng kiến nghị, một khi đã công nhận phương pháp thặng dư thì nên áp dụng cho tất cả các trường hợp định giá đất bởi hiện tại đây đang là phương pháp được sử dụng nhiều nhất, phù hợp cả về khoa học và thực tiễn. Trừ những trường hợp không thể xác định được thì mới nên sử dụng phương pháp khác để tạo tính đồng nhất, từ đó doanh nghiệp có thể tự ước lượng được chi phí phát triển dự án, Nhà nước cũng dễ dàng quản lý mà không thất thoát ngân sách.
Nêu những hạn chế trong đối tượng áp dụng của phương pháp thặng dư trong dự thảo mới, lãnh đạo một doanh nghiệp cũng kiến nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư, kiến nghị cần giữ lại điều kiện như hiện nay. Nghĩa là phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Cách tính toán giá theo phương pháp thặng dư cần tiếp tục điều chỉnh
Bàn thêm về những quy định mới phương pháp thặng dư trong dự thảo mới, chuyên gia Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đề nghị dự thảo Nghị định cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể, phù hợp hơn trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến tổng doanh thu tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… khi triển khai dự án.
Một số doanh nghiệp cũng kiến nghị, đối với nội dung ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất (khoản 2 điều 5d), doanh thu phát triển cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Bởi, doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh BĐS.
Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu tố như: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cũng cho biết dù đồng ý quan điểm giữ phương pháp thặng dư xác định giá đất nhưng cần sửa đổi cho chính xác, phù hợp thực tiễn, đặc biệt là ở cách tính toán giá trong phương pháp thặng dư.
Theo ông Châu, để áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải “công thức hoá, lượng hoá” hoạt động “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được “lượng hoá”, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.
"Thêm nữa, để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, cơ quan chuyên môn căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến của các năm đó để tính về năm hiện tại. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất là chưa thật sự sát với thực tế", ông Châu cho biết.
“Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 thực tiễn hơn trước, nhưng vẫn cần phải tập hợp thêm một số ý kiến đóng góp, nhất là đưa ra các quy định cụ thể để công chức dễ áp dụng, an toàn khi định giá. Các quy định phù hợp thực tế, dễ hiểu, dễ làm, xây dựng thành công thức để tránh rủi ro cho cán bộ công chức, đơn vị định giá và cả chủ đầu tư", ông Châu kiến nghị.
