Trong nghiên cứu “Kinh tế Tung Quốc: Các xu hướng lớn và thị trường bất động sản” của TS. Phạm Sỹ Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Trung Quốc (CESS), số liệu rất đáng lưu ý là hiện tại các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang nắm giữ tiền trả trước của người mua nhà rất lớn, khoảng 10.600 tỷ Nhân dân tệ vào năm 2021 (chiếm tới 53% tổng vốn của các doanh nghiệp này). Trong khi đó, vốn tự có chỉ là 32%, vay nợ là 12% và phát hành trái phiếu chỉ chiếm 3% tổng nguồn vốn.
Bốn giai đoạn phát triển của bất động sản
Nghiên cứu cho biết kể từ năm 1992 đến nay, thị trường bất động sản Trung Quốc được chia làm 4 giai đoạn.
Giai đoạn 1, 1992-1998: Trung Quốc tiến hành cải cách nhà ở và thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF).
Giai đoạn 2, 1998-2008: Đây là giai đoạn phát triển nhanh của bất động sản Trung Quốc khi chương trình cải cách nhà ở được thị trường hóa và chính quyền các địa phương cũng muốn gia tăng nguồn thu từ việc cho thuê đất để đạt được thành tích tăng thu ngân sách.
Ngoài ra, tăng cung đất đai từ nguồn đất công từ năm 2002 vào thị trường bất động sản, những ưu đãi về lãi suất… đã khiến cho thị trường này “nóng” lên với việc cho vay thế chấp nhà ở gia tăng mạnh mẽ.
Giai đoạn 3, 2008-2018: Đây là giai đoạn điều chỉnh thị trường.
Năm 2008 khủng hoảng tài chính thế giới, Chính phủ Trung Quốc đã bơm 4.000 tỷ Nhân dân tệ vào nền kinh tế. Gói kích thích này đã bộc lộ những tồn tại là cho vay bừa bãi của chính phủ, tỷ lệ lạm phát tăng vọt, bong bóng tài sản nổi lên và các khoản nợ xấu đe dọa nền kinh tế… Trong đó, cho vay mua nhà tăng từ 3.050 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2015 lên 5.680 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2016, làm cho thị trường bất động sản “nóng rẫy”.
Trước thực trạng này, ông Tập Cận Bình đưa ra quan điểm: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ” để điều chỉnh thị trường này.
Giai đoạn 4, từ năm 2018 trở lại đây: Chính phủ Trung Quốc đặt quan điểm chấn chỉnh và điều hướng thị trường bất động sản với việc thắt chặt kỷ luật tài chính, thu gọn quy mô ngành bất động sản; phát triển nhà ở xã hội và thị trường nhà cho thuê.
Tuy nhiên, kể từ năm 2020, bất động sản của Trung Quốc chìm đắm từ cuộc khủng hoảng này sang cuộc khủng hoảng khác, khi Bắc Kinh siết chặt việc vay vốn của các nhà phát triển bất động sản để cố gắng kiềm chế khoản nợ cao của họ và kiềm chế giá nhà đất.
Tình hình trở nên trầm trọng vào giữa năm 2021, khi Evergrande (tập đoàn bất động sản lớn thứ hai ở Trung Quốc) đối mặt vỡ nợ với khoảng 300 tỷ USD, kéo theo hàng loạt tập đoàn bất động sản nổi tiếng của Trung Quốc theo bước, trong đó có Fantasia và Kaisa. Mới đây nhất là tập đoàn bất động sản lớn Shimao (Thượng Hải) vỡ nợ khi không trả được tiền lãi và gốc cho trái phiếu trị giá 1 tỷ USD đến hạn vào ngày 03/6/2022.
Ngày 01/7/2022, một cuộc khảo sát của Công ty nghiên cứu bất động sản China Index Academy cho thấy, giá nhà mới tại 100 thành phố đã giảm hơn 40% trong nửa đầu năm nay, so với cùng kỳ năm ngoái.
Khủng hoảng nợ
Cùng với dịch Covid-19 bùng phát năm 2020 và chính sách chấn chỉnh thị trường bất động sản đã khiến doanh nghiệp ngành này chạm vào “ba lằn ranh đỏ”.
Đó là, Nợ/tổng tài sản (không gồm các khoản trả trước của người mua nhà) không được vượt quá 70%; Nợ ròng/vốn chủ sở hữu không được vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên.
Tuy nhiên, thống kê thị trường cho thấy, có đến 90% số doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ nhất (nợ lớn hơn 70% tổng tài sản) và thứ hai (nợ lớn hơn vốn chủ sở hữu).
Có 10% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba (không đủ tiền mặt trả nợ ngắn hạn).
Mặc dù chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm mục đích cải thiện sự ổn định tài chính của lĩnh vực bất động sản trong dài hạn, nhưng các quy định này khiến tình hình tài chính của các nhà phát triển rủi ro nhất, thậm chí còn bấp bênh hơn trong ngắn hạn khi họ cố gắng nhanh chóng giảm nợ.
Thực tế cho thấy, phần lớn các nhà phát triển bất động sản tư nhân đã niêm yết và hơn một nửa trong số tất cả các nhà phát triển bất động sản đã niêm yết trên thực tế hiện đã vỡ nợ hoặc đang chịu áp lực tài chính nghiêm trọng.
Chính sách “ba lằn ranh đỏ” cũng đã ảnh hưởng đến huy động vốn từ trái phiếu của doanh nghiệp. Trong quý 1/2022, các nhà phát triển thuộc khối doanh nghiệp Nhà nước đã phát hành 158 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu trong nước so với 23,9 tỷ Nhân dân tệ do các nhà phát triển tư nhân.
Ngoài ra, rủi ro của ngành ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản có thể lên tới 40-50% tổng các khoản cho vay, nếu các khoản vay được thế chấp bằng đất đai hoặc bất động sản được thêm vào các khoản thế chấp và cho vay phát triển bất động sản.
Nhằm cứu vãn thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đưa ra loạt các giải pháp.
Giải cứu bên cung
Tháng 3/2022, hỗ trợ mua bán và sáp nhập (M&A) giữa các hãng phát triển bất động sản: các ngân hàng đã cung cấp hơn 100 tỷ Nhân dân tệ (14,18 tỷ USD) để hỗ trợ tài chính cho việc M&A các nhà phát triển bất động sản tư nhân được coi là có chất lượng tốt.
Tháng 7/2022, hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản: thành lập một quỹ bất động sản để giúp các nhà phát triển giải quyết cuộc khủng hoảng nợ đang làm tê liệt hoạt động của doanh nghiệp.
Tháng 8/2022, bảo lãnh trái phiếu cho một số doanh nghiệp bất động sản tư nhân: chương trình đã được mở rộng để bao gồm các công ty khác, một số công ty đã không thanh toán cho các chủ nợ và nhà cung cấp của họ.
Tháng 11/2022, hỗ trợ bán nợ: Hiệp hội các nhà đầu tư tổ chức thị trường tài chính quốc gia cho biết họ sẽ mở rộng chương trình hỗ trợ bán khoản nợ trị giá khoảng 250 tỷ Nhân dân tệ (hơn 30 tỷ USD) của các công ty tư nhân, bao gồm cả các nhà phát triển bất động sản. Đặc biệt là 16 điểm giải cứu thị trường bất động sản có quy mô vốn 56 tỷ USD (nếu gồm cả khoản hỗ trợ để mua các khoản nợ của Evergrand quy mô lên tới 140 tỷ USD).
Mục tiêu mà Chính phủ Trung Quốc đang làm về chính sách bất động sản là xử lý dứt điểm quan hệ giữa các nhóm thân hữu và chính quyền liên quan đến đất đai và bất động sản; thay đổi tư duy về việc sở hữu nhà: chống đầu cơ; phát triển thị trường nhà cho thuê.
Đối với chính sách kinh tế đối ngoại, Trung Quốc quản lý chặt và giảm dòng tiền ra bên ngoài; quản lý di cư và hạn chế China + 1 của các doanh nghiệp đa quốc gia.
Với các động thái trên, Trung Quốc muốn điều chỉnh chính sách bất động sản theo hướng lành mạnh và bảo vệ người tiêu dùng hơn; hướng đến thuế bất động sản, thuế thừa kế; xây dựng thị trường nhà cho thuê.
Bất động sản chiếm giữ vị trí quan trọng
Nghiên cứu “Kinh tế Trung Quốc: Các xu hướng lớn và thị trường bất động sản” cũng đưa ra dữ liệu tỷ lệ đô thị hóa tại Trung Quốc khá cao hiện nay, có tới 3/5 dân số Trung Quốc sinh sống ở thành thị so với 1/5 trong thời điểm 1979.
Tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân Trung Quốc thuộc hàng cao nhất thế giới. Hơn 90% hộ gia đình là chủ nhà, theo một báo cáo nghiên cứu vào tháng Giêng về quyền sở hữu nhà ở Trung Quốc từ Trung tâm Thông tin Công nghệ Sinh học Quốc gia. Mỹ có tỷ lệ sở hữu nhà là 65%, Nhật Bản là 78%, Anh , Canada, Úc là 70%, Pháp là 58%, Đức là 45%.
Các gia đình Trung Quốc ưa chuộng nắm giữ bất động sản khi bất động sản chiếm đến 70% tài sản của các hộ gia đình ở Trung Quốc, và hơn 20% chủ nhà ở Trung Quốc sở hữu nhiều hơn một ngôi nhà.
Mặc dù, Trung Quốc coi “cỗ xe tam mã” (đầu tư – tiêu dùng – xuất khẩu) để tăng trưởng GDP, nhưng tỷ trọng bất động sản cũng chiếm khá cao trong tổng GDP của quốc gia này là 23,6%, cho thấy tác động của bất động sản tới nền kinh tế không nhỏ.
