Trung tâm thương mại (TTTM) đầu tiên đã xuất hiện tại Việt Nam từ những năm đầu của thế kỷ XX nhờ du nhập phong trào TTTM của châu Âu. Tràng Tiền Plaza (khi đó có tên Maison Godard) cho đến đầu những năm 2000 vẫn là nơi tập trung các thương hiệu quốc tế đắt đỏ như Hublot, Chanel, D&G,...
Đến nay, sau hơn một thế kỷ hình thành và phát triển, trung tâm thương mại đã rũ bỏ hình ảnh sang trọng, đẳng cấp và trở nên bình dân, gần gũi hơn. Các thương hiệu đồ dùng, phụ kiện có giá thành sản phẩm chỉ bằng một bát phở như Miniso, Minigood, Muji,.. ngày càng trở nên phổ biến tại các TTTM.
Trung tâm thương mại đầu tiên tại Hà Nội - Maison Godard vào năm 1903 - tiền thân của Tràng Tiền Plaza ngày nay. (Ảnh: Leonard de Selva/CORBIS)
Cách bố trí không gian tại các TTTM cũng thay đổi nhiều so với trước đây. Khu vực đại sảnh được lấp đầy bằng ki-ốt của các nhãn hàng.
Thay vì sở hữu cửa hàng đồ sộ với nhiều quầy hàng, các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện đang thuê mặt bằng khoảng 10-20 mét vuông ở đại sảnh, dọc lối đi với số lượng nhân viên chỉ từ 2-3 người.
Trung tâm thương mại đang dần “trẻ lại”
Theo Savills, các khách thuê lớn với nguồn lực tài chính vững mạnh như Uniqlo và Muji sẽ mở rộng các cửa hàng truyền thống trong các TTTM. Tuy nhiên, các nhà bán lẻ nhỏ hơn đã thay đổi chiến lược. Các nhãn hàng mỹ phẩm, thời trang và gia dụng như Sephora, Perfect Diary và Maje đã tham gia với các cửa hàng trực tuyến trước khi mở các cửa hàng truyền thống.
Trong quý II/2022, công suất bất động sản thương mại tại TP.HCM giảm 2 điểm phần trăm so với năm trước, nhưng vẫn duy trì ở mức cao 92%. Phần lớn các diện tích còn trống là từ khách thuê đóng cửa trong mùa dịch hoặc không gia hạn thêm thời hạn hợp đồng.
Sự quay trở lại của người tiêu dùng địa phương sau khoảng thời gian dài bị hạn chế bởi dịch COVID là động lực của ngành bán lẻ, cũng như của phân khúc bất động sản bán lẻ.
Đồng thời, nền công nghiệp giải trí phát triển, tốc độ lan tỏa chóng mặt của mạng xã hội đã tác động mạnh mẽ tới hành vi tiêu dùng của người dân. Những mô hình thiên về yếu tố trải nghiệm dễ dàng thu hút tệp khách hàng trẻ tuổi.
Các máy hát karaoke tại TTTM thu hút nhiều bạn trẻ. (Ảnh: Okara Studio)
Tại TTTM xuất hiện những quầy thức ăn nhanh như bánh, kem, nước giải khát,... hay các bốt hát karaoke, chụp ảnh với diện tích sàn chỉ hơn 2 mét vuông. Những dịch vụ này thu hút đông đảo khách hàng, đặc biệt là thế hệ trẻ muốn trải nghiệm dịch vụ giải trí được quảng bá rộng rãi trên các mạng xã hội.
Bên cạnh đó, hầu hết TTTM lớn đang cho các trung tâm anh ngữ (Apollo, ILA,...), phòng gym (California, CITYGYM,..) thuê mặt bằng tại những tầng trên cùng. Khách hàng của những dịch vụ này hầu hết là thế hệ Y và Z - thế hệ đang dần “thống trị” nền kinh tế.
Không gian CITIGYM tại lầu 7, TTTM Vạn Hạnh Mall, TP.HCM. (Ảnh: CITIGYM)
Hàng loạt thương hiệu dịch vụ ăn uống đều “chen” nhau góp mặt tại TTTM. Thậm chí, nhiều nhà hàng chủ yếu mở tại các TTTM mà không xây dựng cửa hàng mặt phố như Haidilao, Manwah… Vào buổi tuần hoặc cuối tuần, tình trạng người dân xếp hàng, chờ đợi để được vào ăn tại nhà hàng nổi tiếng không phải hiếm.
Giờ đây, người dân vào TTTM không chỉ để mua sắm, mà còn trải nghiệm dịch vụ ăn uống, giải trí đa dạng với đủ mức giá thành khác nhau, đáp ứng tốt nhu cầu của mọi khách hàng.
Xu hướng dịch chuyển mới của các TTTM
Các TTTM đã linh động hơn trong việc phân chia mặt bằng cho thuê. Ngoài các cửa hàng được xây sẵn với diện tích cố định, vị trí sàn trống đều được tận dụng tối đa.
Những quầy hàng được xếp liền kề nhau, thậm chí không cần vách ngăn với giá thuê thấp hơn. Nhờ đó, TTTM vừa tối ưu doanh thu từ hoạt động cho thuê, vừa đa dạng hóa các loại hình sản phẩm, dịch vụ có mặt tại đây.
Nhiều thương hiệu mở quầy hàng tại khu vực sảnh chính hoặc dọc lối đi. (Ảnh: QA)
Hiện nay, quỹ đất tại khu vực trung tâm không còn dồi dào, giá thành đắt đỏ khiến bất động sản bán lẻ có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Theo báo cáo quý II/2022 của Savills, tại TP.HCM, 68% nguồn cung trong tương lai sẽ đến từ khu vực ngoài trung tâm.
Xu hướng này sẽ thúc đẩy thương mại tăng trưởng tại các quận, huyện ngoại thành, người dân dễ dàng tiếp cận các TTTM mới mẻ, hiện đại mà không cần đi lại nhiều.
Vincom Retail - doanh nghiệp sở hữu hệ thống TTTM lớn nhất Việt Nam, đang đưa TTTM mới về các khu đại đô thị của Vinhomes như Vincom Mega Mall Smart City (Hà Nội), Vincom Mega Mall Vinhomes Grand Park Quận 9 (TP.HCM),....
Sự dịch chuyển này giúp hoàn thiện hệ sinh thái “all-in-one”, vừa làm tăng giá trị của Vinhomes, vừa tiếp cận hàng chục nghìn khách hàng là cư dân.
Giờ đây, khách hàng ngày càng có nhiều kênh bán lẻ hiện đại và thuận tiện hơn, vì thế, các TTTM đáp ứng được sự cân bằng giữa nhu cầu giải trí, giao lưu, ăn uống và nhu cầu mua sắm sẽ thu hút lượng khách hàng đông đảo.
Với màn “lột xác” phù hợp với thời đại, sự chuyển đổi của TTTM mới đã mang lại kết quả rõ nét. Gần như không còn gian hàng trống, nhiều loại hình dịch vụ mới với giá thành phải chăng, lượng khách hàng ổn định. Nhờ đó, mặt bằng trong TTTM trở nên hấp dẫn hơn với giá thuê duy trì ở mức tốt. So với sự ế ẩm tại các căn nhà phố cho thuê hiện tại, sức hút của các TTTM hiện tại là một thành tích đáng ghi nhận.
Tình hình hoạt động phân khúc bất động sản thương mại tại TP. Hồ Chí Minh. (Ảnh: Savills)
Theo báo cáo quý II/2022 của Savills, giá thuê mặt bằng tầng trệt tại Hà Nội đạt mức 949.000 VND/m²/tháng, giảm nhẹ so với quý trước. Ở TP.HCM, mức giá có phần nhỉnh hơn, trung bình chào thuê tầng trệt là 1,2 triệu đồng/m2/tháng. Giá thuê đều tăng từ 3-5% so với năm trước ở cả hai thành phố lớn.
