Sáng 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội họp phiên chuyên đề pháp luật, cho ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết thường trực Ủy ban tán thành phải hoàn thành cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.
"Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết", ông nói.
Tiềm ẩn nguy cơ độc quyền
Trước hết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư; quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn còn chung chung, không rõ giá trị pháp lý...
Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý Nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, mà chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
"Những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro", ông Thanh nói.
Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Ảnh: Quỳnh Danh.
Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn, theo Ủy ban Kinh tế sẽ làm tăng trung gian, chi phí và được tính vào giá giao dịch. Đáng chú ý, còn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản cấu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Cùng quan điểm, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. Ông dẫn phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản.
"Có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản", ông Cường nói.
Địa phương "đau đầu" chuyện cò đất
Chủ nhiệm Ủy ban xã hội Nguyễn Thúy Anh đánh giá dự thảo luật đã bổ sung quy định, điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
"Đây là những quy định cần thiết để tăng cường chất lượng hoạt động của giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới. Nhưng các quy định này rõ ràng sẽ phát sinh các thủ tục hành chính", bà nhìn nhận.
Cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết nạn cò đất ở các địa phương.
Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh
Liên quan đến chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho rằng sàn giao dịch bất động sản hiện nay chủ yếu được thực hiện ở các thành phố lớn, còn ở các tỉnh chưa phổ biến, chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất.
"Theo đó, dự thảo luật cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì có cấm những người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hay không?", bà Thanh đặt vấn đề.
Hiện nay, câu chuyện cò đất rất "đau đầu" ở các địa phương. Đại biểu cho rằng cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề này.
Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh. Ảnh: Phạm Thắng.
Về sàn giao dịch, bà Thanh cho rằng trong dự thảo luật chưa phân biệt rõ hành vi môi giới đi đấu giá đất và người có nhu cầu đấu giá thực. Theo đó, bà đề nghị dự thảo luật cần có những quy định chặt chẽ hơn.
Cho rằng luật cần có sự thống nhất đối với các luật có liên quan, Trưởng Ban Công tác Đại biểu đề nghị cần có sự thống nhất trong mẫu hợp đồng dân sự bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác.
"Thực tế, có trường hợp trình đấu giá lô đất để thực hiện nhà ở thương mại. Tuy nhiên, người trúng lô đất không thực hiện lộ trình thực hiện nhà ở thương mại mà bám vào Luật Đất đai để phân lô, bán nền", Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh dẫn chứng.
Theo tờ trình trước đó, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch.
Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Dự thảo cũng quy định điều kiện với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; thù lao môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới; quy định liên quan đến các hành vi bị nghiêm cấm.
