Mới đây, trong văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Luật Kinh doanh Bất động sản, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay quy định định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp.
Cụ thể, theo VCCI, quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản đã từng được đưa ra tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường, nhất là trong bối cảnh trầm lắng của thị trường bất động sản tại thời điểm xây dựng Luật 2014.
Cũng theo VCCI, hiện nay, các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại; tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.
“Mặc dù các giao dịch BĐS trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường BĐS, nhưng quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Một số doanh nghiệp đề nghị ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành và trao quyền quyết định việc giao dịch BĐS cho nhà đầu tư”, VCCI nhận định trong văn bản góp ý.
Cũng tại văn bản góp ý nói trên, VCCI cho hay đang có một số quy định điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dường như chưa phù hợp:
Cụ thể, tại điều 10 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản quy định các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng. Cụ thể:
(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
(2) Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức.
(3) Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
VCCI cho rằng điều kiện (1), (2) là các điều kiện không có tính đặc thù của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các ngành nghề kinh doanh thông thường khác cũng phải đáp ứng điều kiện này.
Điều kiện (3) là điều kiện áp dụng cho mỗi hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp (nếu không có hoạt động đầu tư dự án bất động sản thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phải đáp ứng điều kiện về vốn), không phải là điều kiện áp dụng cho doanh nghiệp gia nhập thị trường - tính chất của điều kiện kinh doanh.
Mặt khác, VCCI cho biết theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”, “ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác”.
Như vậy, theo VCCI pháp luật về đất đai, đầu tư đã quy định về vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc dự thảo quy định điều kiện về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản có thể sẽ mâu thuẫn với quy định tại pháp luật về đất đai và đầu tư.
VCCI nhấn mạnh trước đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 20 tỉ đồng. Sau đó Luật Đầu tư 2020 đã bỏ quy định này, vì quy định vốn pháp định cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có nhiều ý nghĩa khi pháp luật về đất đai, đầu tư đã quy định về điều kiện tài chính của chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư.
“Quy định điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dường như chưa phù hợp, vì các văn bản liên quan đến thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã có quy định ràng buộc điều kiện cho chủ đầu tư áp dụng cho mỗi một dự án đầu tư - để đảm bảo tìm kiếm chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án”, VCCI nêu.
Theo đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo xem xét lại việc xác định “kinh doanh bất động sản” là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện; hoặc, bỏ điều kiện (2), (3), tức là bỏ điểm b, c khoản 1 Điều 10 dự thảo.
