Tại hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022” vừa diễn ra tại Hà Nội, các ý kiến đều thống nhất nhận định hiện tại, thị trường bất động sản đang trong trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ.
Thực tế này diễn ra trong bối cảnh các kênh dẫn vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đang bị thu hẹp, thậm chí là chặn đứng, do xuất hiện hàng loạt bất ổn về kỷ luật tài chính, rủi ro vỡ nợ, thiếu tính bền vững của cấu trúc tài chính khiến cơ quan quản lý không thể đứng ngoài cuộc.
Dòng vốn ngày càng bị thu hẹp
Điều này dẫn đến các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp, huy động các nguồn vốn khác để phát triển dự án, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường. Việc phải tiếp cận những kênh huy động vốn khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn sẽ khiến rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, bất động sản được dự báo sẽ giảm giá 15-30%, tuy nhiên sẽ không sụp đổ như cuộc khủng hoảng 2008-2010.
Khác với thời kỳ Covid-19 khi dòng tiền ồ ạt tìm đến bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn thì nay hầu hết các dòng vốn chính đều nghẽn mạch.
Đầu tiên, về kênh tín dụng ngân hàng, Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Đáng chú ý, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 - 25 năm. Trong khi đó, cấu trúc kỳ hạn nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với tỷ lệ ngắn hạn/trung dài hạn là 80-20%.
Trước lo ngại tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung, kênh tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ.
Tiếp đó, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một số sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý 2 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý 1, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.
Bước sang tháng 7, theo báo cáo mới công bố của FiinRatings, quy mô giá trị phát hành trái phiếu tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.
Đáng kể, thị trường trái phiếu bất động sản tháng 7 trầm lắng khi chỉ ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu đến với giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 2%.
Liên quan đến chính sách quản lý thuế, cục thuế các tỉnh, thành triển khai nhiều giải pháp nhằm siết chặt quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản khiến lo ngại giao dịch nhà đất “khựng lại”. Thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy những tháng đầu năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2021.
U ám bao trùm, cần vực dậy niềm tin của thị trường
Nhìn lại bức tranh nửa đầu năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay thị trường bất động sản chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát “phủ bóng” lên nền kinh tế. Dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt.
"Lượng cung 6 tháng đầu năm 2022 giảm 73,8% và giao dịch bất động sản giảm sốc 75,4%. Chính sách hạn chế nguồn cung cùng dòng tiền dễ dãi chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ, đẩy giá nhà tăng quá nhanh, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Trong khi đó, hầu hết các kênh huy động vốn đều yếu và thiếu. Bức tranh u ám này khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin", TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam, cho hay năm 2022, dù nguồn cung thiếu hụt, các dự án bị rà soát, hàng nghìn dự án bị đình trệ do thiếu hồ sơ pháp lý, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội nhưng thực tế dòng tiền không đổ vào khiến giá bất động sản chững lại và đi xuống.
Bởi hiện tín dụng bất động sản bị siết, doanh nghiệp phát hành trái phiếu “nháo nhào” lo trả tiền sớm cho trái chủ.
“Dù thị trường chưa đổ vỡ nhưng giá chững lại, lượng bán ra chậm nên một số nhà đầu tư trên thị trường do vay mượn, sử dụng đòn bẩy, muốn bán bất động sản nên phải giảm giá 15-20%”, ông Cần cho hay.
Trăn trở về giấc mơ “an cư” ngày càng ngoài tầm với người dân, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường đang ở trạng thái “chân không tới đất, đầu không tới trời”.
Dẫn chứng đánh giá của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) về dấu hiệu về “bong bóng” thị trường bất động sản, ông Nghĩa cho hay một người dân bình thường cần 30 năm để mua một căn hộ bình thường thì hiện nay con số này lên đến…57 năm. “Phần lớn giao dịch bất động sản trong hai năm vừa qua đều là giao dịch của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp, rất ít giao dịch mua để ở, chỉ chiếm 0,26 phần nghìn tổng số giao dịch”, ông Nghĩa xót xa.
Theo ông, từ khi thị trường trái phiếu bị đình trệ, sự lo ngại tăng lên gấp bội, bởi cuối năm 2022, có tới 120.000 tỷ trái phiếu đáo hạn đang treo lơ lửng, rủi ro vỡ nợ đến 60%. Chưa kể, sang năm 2023, có thêm 180.000 tỷ trái phiếu đến hạn.
Vị chuyên gia này khẳng định trong tương lai, trái phiếu doanh nghiệp sẽ quan trọng hơn và thay thế hoàn toàn tín dụng trung, dài hạn của ngân hàng.
Tổng tín dụng ngân hàng hiện đạt khoảng 11 triệu tỷ đồng, trong đó, tín dụng trung dài hạn chỉ khoảng 4 triệu tỷ. Trong khi đó, dư nợ trái phiếu hiện lên tới 1,4 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng trưởng thần tốc 35%/năm, cứ 2 năm, giá trị này sẽ gấp đôi thành 2,8 triệu tỷ, 2 năm sau đó nhân lên 5,6 triệu tỷ.
Thị trường không đóng băng như năm 2008
Nhìn nhận về bức tranh cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thanh khoản sẽ giảm và dòng tiền dễ và rẻ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” hơn”, ông Đính cảnh báo.
Tuy nhiên, vẫn giữ sự lạc quan về tiềm năng tăng trưởng thời gian tới, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năng động và vẫn còn nhiều động lực phát triển nhất châu Á, có thể duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm.
Dẫn chứng tính toán của một nhóm chuyên gia nghiên cứu nhiều năm về thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, giá bất động sản dự báo sẽ giảm 30% nhưng không thể sụp đổ như năm 2008 với mức giảm 60-70%, sau đó, thị trường sẽ phục hồi.
Lý giải về nhận định trên, theo ông Nghĩa, năm 2008, Việt Nam không có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát phi mã 18%, tốc độ tăng trưởng tín dụng lên tới 34%, dự trữ ngoại hối giảm còn 9 tỷ USD…
Trong khi đó, bối cảnh hiện tại may mắn hơn rất nhiều, tỷ giá hối đoái ổn định, lãi suất nhích tăng nhẹ, lạm phát ở mức thấp, tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong khu vực Đông Nam Á. Do đó, theo ông, nền tảng này là minh chứng cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% là tối đa và sau đó có thể phục hồi trở lại.
Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia: "Cần nhìn nhận đúng vai trò của kênh trái phiếu doanh nghiệp. Nếu thị trường trái phiếu bị đình đốn bởi bất kỳ lý do gì, dù chính đáng hay không, đều gây nguy hiểm cho toàn bộ nền kinh tế. Không thể tỉnh bơ coi đây là cuộc chỉnh đốn thị trường mà không biết rằng khủng hoảng đang ập đến nhanh hơn".
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam: "Những cuộc thanh lọc khiến các chủ đầu tư yếu, không đủ khả năng phát triển sẽ phải rời cuộc chơi. Còn những chủ đầu tư có năng lực tài chính, nhiều kinh nghiệm phát triển dự án và có bí quyết gia tăng giá trị bất động sản trên đất sẽ chớp lấy cơ hội để phát triển.
Liên quan đến tiềm năng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm và tương lai, chúng ra nên có tầm nhìn dài hạn hơn, không phải 3-5 năm mà là 10-20 năm, bởi với quy mô dân số 100 triệu dân, dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhiều nhà máy, khu công nghiệp mọc lên thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác”.
