Theo Savills Việt Nam, hiện nay có 3 rào cản khiến dòng vốn ngoại khó tiếp cận thị trường bất động sản, đồng thời khiến cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chưa thể tham gia mạnh mẽ vào thị trường M&A nhiều tiềm năng.
Rào cản thứ nhất là hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.
Rào cản thứ hai là việc các doanh nghiệp Việt quy mô vừa và nhỏ (SMEs) hiện chưa có sự chuẩn bị kỹ càng cho quá trình mua bán sáp nhập bất động sản, điều này dẫn đến rất nhiều khó khăn phát sinh trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.
Rào cản thứ ba đến từ việc tại thị trường bất động sản Việt Nam, người mua và người bán dự án đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của tài sản giá trị lớn.
Chuyên gia đến từ Savills Việt Nam đánh giá trên thực tế, các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp, nếu chỉ đánh giá giá trị tài sản ở tầm nhìn ngắn hạn là chưa đủ. Thị trường mua bán sáp nhập đòi hỏi các bên tham gia đàm phán cần lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai.
Trong khi đó, nhận định về thị trường M&A doanh nghiệp và dự án bất động sản tại Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản đưa ra dự báo, dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam trong thời gian tới. Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, để tránh rủi ro.
“Đây là cơ hội để CĐT đang nắm giữ nhiều dự án "sạch", có thể bán dự án hoặc hợp tác, tạo giá trị lợi ích cho cả hai bên. Là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường”, TS. Đính nhận định.
Cũng theo ông Đính, để dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, trở thành "cú hích" cho thị trường thì các cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam. Song song với đó, Nhà nước cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thị trường.
Vốn FDI vào bất động sản suy giảm
Thực tế cho thấy, những tồn tại hạn chế nói trên đã phần nào được thể hiện qua đà suy giảm trên nhiều mặt trong việc thu hút vốn FDI vào thị trường bất động sản.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 3,38% GDP của Việt Nam (cùng kỳ năm ngoái ngành này chiếm 3,32%).
Về nguồn vốn FDI, tính đến ngày 20/6, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 13,43 tỷ USD, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD).
Về vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đạt 592,1 triệu USD (chiếm 6,3%). Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 938,6 triệu USD (chiếm 23,4%).
Lũy kế 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam ước đạt 10,02 tỷ USD, tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 502,1 triệu USD (chiếm 5%), giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái (đạt 881,3 triệu USD).
