Theo dữ liệu tổng hợp từ FiinRatings, doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản đã chậm lại từ quý I 2022. Trong quý gần nhất, doanh thu giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ.
Theo FiinRatings, môi trường kinh doanh bất lợi khiến cho tốc độ bán hàng các dự án bị chậm lại. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn đến từ các dự án đang xây dựng dở dang, số ngày tồn kho tăng gấp đôi từ khoảng 1.000-1.200 ngày (khoảng 3 năm) trước năm 2020 lên 2.484 ngày (gần 6 năm) vào cuối năm 2022. Ngoài ra, chi phí tài chính tăng gấp nhiều lần trong năm qua cũng khiến lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chỉ bằng 64,91% năm ngoái.
Trong khi đó, tình hình thanh khoản ở 2 thị trường lớn (TP.HCM và Hà Nội) đảo chiều từ quý II 2022 khiến lượng giao dịch căn hộ bán tại quý IV 2022 giảm 82,33% (TP.HCM) so với đỉnh, trong khi thị trường Hà Nội giảm nhẹ so với quý trước.
Khả năng hấp thụ bị ảnh hưởng không chỉ do mặt bằng lãi suất mua nhà neo cao, mà còn do tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc bình dân giá rẻ. Cơ cấu sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp (chiếm trên 70% nguồn cung) cho thấy rủi ro tập trung của ngành bất động sản.
FiinRatings cho rằng thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục trầm lắng trong nửa đầu năm 2023 làm kéo dài giai đoạn kinh doanh khó khăn cho nhiều doanh nghiệp, cũng như làm suy giảm khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ định kỳ sắp tới.
Từ việc tổng hợp và phân tích số liệu phân của 50 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, FiinRatings nhận định tình hình tài chính chung đang có dấu hiệu giảm sút.
Cụ thể, chỉ số Nợ vay/EBITDA đã tăng 1,53 lần, trong khi khả năng chi trả lãi vay cho thấy sự tương quan nghịch và giảm 1,78 lần so với năm 2021.
Theo FiinRatings, việc thị trường bất động sản đóng băng, các biện pháp kiểm soát dòng tín dụng và tình trạng nhiều dự án vướng mắc pháp lý, các doanh nghiệp có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không ổn định/âm trong 3 năm trở lại đây vẫn đứng trước nguy cơ mất khả năng thanh khoản trong thời gian tới. Rủi ro chéo cũng hiện diện đối với các doanh nghiệp có công ty mẹ gặp khó khăn thanh khoản.
FiinRatings dự báo tỷ lệ nợ xấu trái phiếu sẽ tiếp tục đà tăng trong Q2-Q3/2023 khi những thay đổi chính sách có hiệu quả trực tiếp và trước khi môi trường kinh doanh được dần cải thiện rõ rệt. Lý do là áp lực nợ đáo hạn sẽ đáo hạn trong năm 2023 này (với giá trị nêu trên) trong khi triển vọng kinh doanh của ngành bất động sản đang gặp những trở ngại lớn và chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại.
