Khu 'đất vàng' hãng phim truyện Việt Nam bị yêu cầu thu hồi sau cổ phần hóa. Ảnh: int
Thực tế cho thấy, trong công tác cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thời gian qua thì đất đai luôn là bài toán nóng nhất. Đã có không ít lãnh đạo doanh nghiệp nhà nước, thậm chí cả lãnh đạo các cơ quan nhà nước vướng vòng lao lý liên quan đến việc cố tình định giá rẻ đất đai công sản khi xây dựng phương án cổ phần hóa, góp vốn, liên doanh, liên kết,…
Theo đó, một số vụ án hình sự được công khai thời gian qua cũng cho thấy những sai phạm chủ yếu trong công tác chuyển dịch đất đai công sản khi cổ phần hóa đều liên quan đến việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Phổ biến nhất là việc xác định giá trị doanh nghiệp thường thấp hơn giá trị thực tế, gây thất thoát, lãng phí.
Xuất phát từ tình trạng trên, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, công tác cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ì ạch nếu liên quan đến đất đai thì một là có thể là do các đơn vị này lúng túng khi định giá, xây dựng phương án cổ phần hóa. Bên cạnh đó, cũng không loại trừ khả năng “dùng dằng” để chờ cơ hội “hợp lý hóa” tài sản đất đai thông qua một hình thức nào đó.
Liên quan đến vấn đề này, mới đây, tại một hội thảo liên quan đến công tác cổ phần hóa doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp, đại diện Bộ Tài chính cũng đã từng đưa ra nhận định về việc hiện nay cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước vẫn chậm trễ, nhiều vướng mắc, trong đó nổi cộm nhất vẫn là vấn đề đất đai.
“Hoang mang” định giá
Theo nhận định của các chuyên gia, chỉ riêng quy định về định giá đất đai công sản làm căn cứ xây dựng phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hiện đã bộc lộ nhiều điểm còn hạn chế, thậm chí vướng mắc.
Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, việc định giá đất hiện nay đang được thực hiện theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về định giá đất của Chính phủ ban hành và có hiệu lực ngày 15-5-2014.
Điều 4 của Nghị định 44 quy định 5 phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (áp dụng đối với thửa đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên) và hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng đối với thửa đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng).
Tuy nhiên, 5 phương pháp này lại không có quy định bắt buộc đối với các đối tượng có tính đặc thù phải áp dụng phương pháp nào, đồng nghĩa lựa chọn phương pháp nào cũng được, và cùng một đối tượng sẽ cho ra 5 kết quả định giá khác nhau , PGS.TS. Doãn Hồng Nhung nhận định.
Bên cạnh đó, cũng theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng nếu áp dụng phương pháp xác định giá trị thặng dư giá đất của doanh nghiệp đang được áp dụng phổ biến nhất hiện nay cũng cho ra các giá trị khác nhau. Bởi phương pháp này phụ thuộc vào 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Nhưng cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản, so sánh chọn mẫu thiếu chính xác và thời gian xây dựng giá, giao đất, chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau.
Cách xác định này phụ thuộc rất nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, đã tác động, làm thay đổi giá đất định giá. Điều này vừa khiến các địa phương, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước lúng túng khi chọn phương pháp định giá, song mặt khác nó đồng thời là kẽ hở để các “nhóm lợi ích” trục lợi, để “tư nhân hóa” đất công. Đó là một số địa phương và doanh nghiệp “bắt tay” nhau, chọn phương án nào có lợi nhất (định giá đất thấp nhất) để trục lợi được nhiều nhất, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung phân tích.
Sửa Luật là mấu chốt
Từ những vấn đề đặt ra trong công tác định giá đất đai công sản làm căn cứ xây dựng phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, các chuyên gia cho rằng để giải quyết căn cơ thì các cơ quan chức năng cần sớm rà soát, xem xét điều chỉnh, sửa đổi những quy định của pháp Luật theo hướng phù hợp và khoa học hơn.
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nguyên nhân sâu xa của những bất cập hiện nay trong công tác định giá đất là những hạn chế còn tồn tại trong Luật Đất đai 2013. Do đó, cần sớm điều chỉnh, sửa đổi lại một số điều, khoản quy định trong Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) để có căn cứ xác định giá đất phù hợp với giá thị trường cũng như cân nhắc đến việc sử dụng mô hình Hội đồng định giá đất độc lập.
Cũng liên quan đến những bất cập nói trên trong khâu định giá đất, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng cho biết cơ quan này sẽ phối hợp cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra dự thảo kiến nghị trình Chính phủ xem xét, điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 44.
Bên cạnh đó, được biết, hiện nay, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến để hoàn thiện đề xuất về việc tách đất đai ra khỏi giá trị doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa.
Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng các doanh nghiệp khi chuyển sang cổ phần hóa chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, không được thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sau cổ phần hóa.
Trường hợp doanh nghiệp không có nhu cầu sử dụng trả lại cho Nhà nước và sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Tuy còn một số quan điểm khác nhau nhưng cách làm này giúp lựa chọn được nhà đầu tư thực chất, hướng đến việc cải cách, phát triển doanh nghiệp.
Nhận định về việc điều chỉnh, sửa đổi pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất đai công sản làm căn cứ xây dựng phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cho rằng bên cạnh việc sửa đổi, điều chỉnh về mặt “kỹ thuật” thì hơn hết, pháp luật phải tạo ra được cơ chế giám sát toàn dân trong công tác này.
“Khi mỗi người dân đều có quyền tiếp cận thông tin về hoạt động định giá đất đai khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước thì chắc chắn nguy cơ tiêu cực, trục lợi sẽ được giảm thiểu đi đáng kể”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung nhận định.
