Mới đây, một nhà đầu tư đặt câu hỏi cho chuyên gia: Có tích luỹ 1 tỉ đồng có nên “xuống tiền” mua 3.000m2 đất nông nghiệp ở tỉnh Bình Phước để dành 15 năm sau khi vợ chồng về hưu trồng cây ăn trái, hưởng già thoải mái?.
Chia sẻ với nhà đầu tư này, ông Lê Quốc Kiên dành lời khuyên, thời điểm này phù hợp để nghĩ đến việc tích lũy để dành tài sản trong dài hạn cũng như chăm lo hơn cho môi trường sống hàng ngày của mình. Việc trích ra 400 triệu (dưới 10% tổng tài sản) làm “của để dành”, đầu tư “xổ số”- đầu tư bất động sản dài hạn cũng có thể cân nhắc. 600 triệu còn lại nên để nâng cấp môi trường sống hiện tại.
Theo ông Kiên, ưu điểm của đất nông nghiệp ở tỉnh xa là nguồn cung phong phú, đơn giá trên m2 còn thấp hơn so với đất thổ cư tại cùng khu vực, cho nên tổng giá trị miếng đất thấp, phù hợp túi tiền nhiều người. Bên cạnh đó, vì ở xa nên có nhiều cơ hội để phát triển về quy hoạch, hạ tầng, tiện ích, dân cư,... chỉ cần may mắn thì trong thời gian 15 năm hoàn toàn có cơ hội tăng giá gấp vài chục lần.
Nhược điểm là nguồn cung nhiều nên thanh khoản kém. Bên cạnh đó, cũng vì ở xa, chưa có sự ổn định về quy hoạch, hạ tầng, dân cư nên cũng có thể rủi ro mất trắng nếu dính quy hoạch hoặc các vướng mắc về pháp lý.
Nếu mảnh đất nằm trong diện giải tỏa để phát triển hạ tầng, công trình công cộng, người mua chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp nhân với hệ số tại thời điểm đền bù.
Bất động sản này là dạng “rủi ro cao, lợi nhuận cao”, dành cho những người trích một phần nhỏ tài sản ra để đầu tư lâu dài theo kiểu “xổ số”, để đó rồi quên đi, không cần đụng tới số tiền này trong thời gian dài. Nhà đầu tư chấp nhận rủi ro với kỳ vọng tăng giá trị đột biến. Quan trọng nhất đây nên là tiền nhàn rỗi vì bất động sản dạng này mua thì dễ, bán thì khó.
Về mảnh đất nhà đầu tư đang tham khảo, tính ra 1.000 m2 đất trồng cây lâu năm có giá khoảng 133 triệu đồng ở vị trí cách Tp.HCM khoảng 100 km thoạt nghe qua có thể thấy cũng thu hút, nhưng thực tế vẫn chưa nói lên được điều gì vì còn nhiều vấn đề khác cần phải tìm hiểu:
Thứ nhất, miếng đất 3.000m2 này có sổ chủ quyền riêng chưa, hay mua giấy tay sổ chung nhiều người; hay góp vốn rồi chờ chủ miếng đất to phân lô tách 3.000m2 ra sổ riêng cho mình, nếu là trường hợp này thì cần tìm hiểu thật kỹ xem có khả năng tách ra được không.
Thứ hai, nếu mua thì bên bán có thể sang tên sổ chủ quyền cho mình liền được không?
Thứ ba, quy hoạch hiện tại thế nào, có thể xin lên được một phần đất ở không. Nếu có thể lên được ít đất ở thì tại sao bên bán không lên sẵn rồi bán cho có giá.
Thứ tư, theo quy hoạch, đất có bị cắt đường đi hay đường điện vào đất hay không. Nếu có thì sau quy hoạch diện tích còn bao nhiêu. Tuy nhiên, cần lưu ý dù có kiểm tra thì vẫn phải chấp nhận rủi ro điều chỉnh do thời gian 15 năm rất dài, trong khi quy hoạch hiện tại cũng chỉ phù hợp trong 5 - 10 năm.
Thứ năm, đường hiện trạng trước đất rộng bao nhiêu mét, xe ô tô di chuyển đến đất được không?
Thứ sáu, đường trước đất có được thể hiện trên sổ chủ quyền hay không?
Thứ bảy, khoảng cách đến bệnh viện, trường học và cơ quan hành chính nhà nước gần nhất (UBND phường xã, quận huyện,...), những địa điểm khó thay đổi trong thời gian dài để đánh giá tiềm năng phát triển dân cư. Giá trị và thanh khoản của mảnh đất càng gần khu dân cư càng cao.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần xem miếng đất này có nằm gần nhà người quen người thân để tiện nhờ trông đất dùm hay không. Vì thường tâm lý chỉ thăm đất được thời gian đầu, sau đó gần như rất ít ghé qua. Mà đất ở xa, lại lâu không ghé nhiều khi bị “dịch hàng rào”, “bít lối đi” hay giảm diện tích bất thình lình hồi nào không hay.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu đơn giá đền bù đất nông nghiệp tại khu vực. Đây có thể là số vốn tối thiểu nhà đầu tư có thể thu hồi nếu trường hợp xấu nhất về quy hoạch xảy ra.
