Dấu hiệu ấm dần
Là nhà đầu tư chuyên loại hình chung cư, chị Thu Thuỷ (Ba Đình, Hà Nội) vừa trải qua một giai đoạn “gồng lãi”, khi giá cứ tăng vùn vụt. Một căn chung cư tầm 4 tỷ, chưa đầy 1 tháng đã có khách trả 4,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhận thấy giá chung cư đã tăng quá cao, chị Thuỷ quyết định chuyển hướng sang đất thổ cư, đất nền các huyện ngoại thành để gia tăng tỷ suất lợi nhuận.
Chị Thu Thuỷ cho biết, nhiều nhà đầu tư cho rằng đây là giai đoạn “đáy” của đất nền, nhưng 1 tháng trở lại đây, loại hình này đang có dấu hiệu tăng dần. Đơn cử như một lô đất tại Di Trạch (Hoài Đức) có diện tích 64m2, sau Tết 2024 giá 65 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 70 triệu đồng/m2.
Khảo sát tại Đông Anh, mặt bằng giá đất tại đây đã tương đối cao, nhưng giai đoạn 2022 đến Tết 2024 cũng đã có phần hạ nhiệt. Nhưng từ sau Tết đến nay giá đang nhích chậm từng bước một. Ví dụ như mảnh 120m2 tại Kim Chung – Đông Anh giá 6,12 tỷ đồng, hoặc khu Nam Hồng ô đất diện tích 85m2 giá 5,1 tỷ đồng, nay cũng đã tăng thêm được 200-300 triệu đồng/ô.
Theo chị Thu Thuỷ, giá đất quanh Hà Nội và TP. HCM cũng đã tăng cao từ đợt sốt trước, nếu để gia tăng lợi nhuận thì cần tìm ô đất có hệ thống hạ tầng tương đối, gần đường giao thông hoặc gần các khu đô thị.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023.
Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý 1/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13% - 25%. Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.
Cũng theo Batdongsan.com.vn, nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10% - 50% trong quý đầu năm nay. So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng tăng từ 3% - 24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc 2 – 4 tỷ đồng.
Tại Hà Nội và TP. HCM, mức độ quan tâm nhà riêng cải thiện rõ rệt ở các quận ngoại thành. Cụ thể, lượng tìm mua nhà riêng các quận ngoài trung tâm Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng từ 26% - 43%. Quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Bình của TP. HCM cũng chứng kiến nhu cầu đối với nhà riêng tăng từ 10% - 14%.
Cẩn trọng trong cơn tăng giá?
Chia sẻ với MarketTimes, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói, trong bối cảnh kinh tế chưa ổn định, vẫn có sự hụt hơi của các doanh nghiệp trên thị trường nhưng lại có dấu hiệu tăng giá, thì đây là dấu hiệu bất thường trên thị trường bất động sản.
“Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự giải quyết đúng vấn đề như thể chế, các dự án vẫn bị ách tắc, người dân và doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn… nhưng vẫn diễn ra hiện tượng tăng giá và tăng tại các khu vực không có dự án mới, phát triển không đúng với quy định của luật pháp của chính quyền các địa phương là những điều không bình thường”, ông Đính cho hay.
Đánh giá về nguyên nhân “bất thường này”, ông Đính nhận định, có thể có những doanh nghiệp bất động sản họ đánh giá nhu cầu đầu tư của thị trường, nhà đầu tư sau một thời gian bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng, suốt 2 năm qua họ không có cơ hội đầu tư vì nguồn cung không có, họ muốn khai thác lợi dụng và kích cầu, tạo ra thông tin về sự phát triển của khu vực đó như lên quận, sẽ xuất hiện dự án mới. Do đó, họ cho quân đi tạo sóng, đẩy thị trường sôi động, làm cho thị trường như nóng, nhưng bản chất không phải thế. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức ít khi dính vào việc đó, thiếu kiến thức chuyên sâu dễ bị lôi cuốn theo sóng này.
“Trong bối cảnh kinh tế suy yếu không có sự đầu tư nào cụ thể vào khu vực đó mà tự nhiên đất lên giá, do có sự đẩy giá không thực chất, không đúng với quy luật”, ông Đính nhấn mạnh.
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, diễn biến tích cực của chung cư, nhà riêng đang thể hiện những dấu hiệu đảo chiều của thị trường. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: “Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026.”
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn còn cho thấy thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%.
Ông Nguyễn Văn Đính khuyến cáo, các nhà đầu tư cần phải hiểu và nắm chắc thị trường. Khi đầu tư vào bất động sản, cần nắm được các giá trị mà ở khu vực đó mang lại, không có sự phát triển thì nó không tương xứng. Giá trị ở đây là khu vực tạo ra hệ thống hạ tầng, tạo ra đô thị thì ở đó mới tăng giá thật của bất động sản.
Ông Đính nhắc lại, câu chuyện đất không có giá trị đã bị đẩy cao là một bài học, mới đây nhất ở Phú Quốc, Khánh Hoà, Vân Đồn, khi chỉ mới có thông tin sẽ quy hoạch thành đặc khu kinh tế, đất ở các khu vực này không ngừng tăng. Chỉ đến lúc Quốc hội không bấm nút thông qua mô hình đặc khu kinh tế thì cơn sốt đất mới dừng, và người đến sau là lãnh chịu hậu quả của đợt sốt giá.
