Tại hội nghị về thị trường bất động sản gần đây TS. Trần Du Lịch chia sẻ: “Làm giàu từ kinh doanh bất động sản là nhanh nhất, nên thu hút nhiều người bỏ sở trường đi làm bất động sản. Trong chuyến đi miền Trung, tôi thấy nhiều người đi kiếm nhà, kiếm đất để mua, đầu cơ đất, đẩy giá đất. Đây là tai họa cho nền kinh tế”.
Dễ dàng "ôm hàng" thổi giá
Có nhiều nguyên nhân và nhiều hình thức thể hiện đầu cơ đất đai. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng tại một số địa phương có hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh-quân đỏ”; đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”; bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, thu hồi đất và thu hút đầu tư của địa phương; mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá và hoạt động của thị trường bất động sản.
Một số vụ việc cụ thể tại một số địa phương (tỉnh Thái Bình năm 2020; huyện Đông Anh, Hà Nội năm 2021; tại Thủ Thiêm, Tp.HCM năm 2021) gây tác động ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong thời gian qua còn có một số tồn tại. Công tác quản lý nhà nước về đất đai (nhất là ở cấp cơ sở) chưa thật chặt chẽ khiến việc thực hiện chia, tách thửa đất đối với các loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất khác không phải là đất ở khá dễ dàng. Điều này là nguyên nhân đã dẫn đến tình trạng lợi dụng để “hô biến” các lô đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, làm giá rồi mua đi bán lại gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tác động xấu đến sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nhiều sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động mang tính tự phát, thiếu ổn định, còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “ thổi giá” để ăn chênh lệch, làm nhiễu loạn thị trường. Trong khi đó, chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động chưa phân biệt được giữa người sử dụng và và đối tượng đầu tư, kinh doanh đặc biệt mua đi, bán lại nhiều lần dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.
"Rõ ràng ở đây là việc mua xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá này không phải là do tăng giá công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó. Trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai. Ví dụ, chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ", GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận.
Dùng công cụ thuế điều tiết thị trường
Liên quan tới giải pháp trên, Bộ Xây dựng cho biết, ở nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách thuế để xử lý tình trạng phát triển nóng của thị trường, chống đầu cơ bất động sản, thực hiện điều tiết để thị trường phát triển ổn định lành mạnh.
Cụ thể, Mỹ, Anh, HongKong áp dụng hình thức thuế lũy tiến trong mua, bán bất động sản, nhà ở; áp thuế giao dịch đặc biệt trong trường hợp mua bán trong thời gian ngắn (dưới 3 năm, với mức 20% giá trị tài sản); phụ phí đối với đối tượng mua bán bất động sản, nhà ở là pháp nhân nước ngoài.
Tại Canada, giai đoạn từ 2013, dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản tại các thành phố lớn của Canada tăng vọt, kéo theo nguồn cầu tăng theo, trong khi nguồn cung bất động sản lại đang hạn chế vì không có nhiều quỹ đất phát triển. Trước tình trạng này, Chính phủ Canada đã đưa ra một số chính sách như: khuyến khích người dân bán nhà (dư thừa, không sử dụng) để tăng nguồn cung; đánh thuế cao hơn đối với trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không sử dụng để ở mà để kinh doanh nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ.
Tại Trung Quốc, giai đoạn 2004-2010, lượng vốn đầu tư khổng lồ đổ vào bất động sản khiến giá nhà đất ở Trung Quốc tăng rất cao. Trước tình trạng này, Nhà nước đã ban hành và sửa đổi chính sách thuế mới về bán bất động sản để hạn chế đầu cơ vào bất động sản; Ngân hàng nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ.
Tại Hàn Quốc, áp dụng đánh thuế lũy tiến (thuế tài sản, thuế sử dụng đất) đối với người có nhiều nhà đất. Hàng năm Nhà nước đánh giá giá trị đất và giá nhà làm cơ sở thu thuế và đánh giá thị trường. Chính phủ áp dụng Luật Thuế chống đầu cơ, sắc thuế này đánh rất cao vào giao dịch trong thời gian ngắn (mua bán nhà trong vòng 1 năm thuế bằng 50% lợi nhuận, trong vòng 2 năm bằng 40% lợi nhuận, bất động sản chưa có đăng ký mà bán thì thuế là 70%).
Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản.
Trong khi Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân thì kiến nghị xử lý nghiêm các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản; Tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.
Ngoài ra, tiếp tục tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong đó có hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở; góp phần quản lý thông tin giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản.
