Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội liên quan đến xác định giá đất.
Cụ thể, HoREA đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, không chỉ giới hạn thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng.
Công thức hoá việc định giá đất
Theo HoREA, tại điều 4 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (dự thảo Nghị định) quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và không còn quy định phương pháp thặng dư.
Tại điểm d, khoản 3, Điều 5 của dự thảo Nghị định quy định, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho trường hợp xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng.
HoREA cho rằng quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giúp công thức hóa việc định giá đất, thẩm định giá đất. Nhà nước và doanh nghiệp sẽ tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước.
Phương pháp này cũng góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Đồng thời, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang là ẩn số tạo ra cơ chế xin - cho, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn rủi ro vướng pháp luật đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.
Tuy nhiên, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất định giá kèm điều kiện có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất là chưa sát thực tiễn. Còn bỏ sót rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM, bởi lẽ không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất, nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp quy mô dự án trên 200 tỷ đồng.
Ví dụ, dự án nhà ở thương mại A tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất TP.HCM. TP. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án A thì UBND TP.HCM có thể quy định “hệ số K” tùy thuộc khu vực (hệ số k1) và tùy thuộc loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân (hệ số k2); hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; hoặc hệ số sử dụng đất (hệ số k3…) để xây dựng hệ số K (tích hợp các hệ số k1, k2 hoặc k3…) để điều chỉnh phù hợp với từng dự án.
Tại TP.HCM, từ ngày 01/07/2014 (ngày Nghị định 44/2014/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay, đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đã áp dụng “phương pháp thặng dư” đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%. Nguồn: HoREA
Giả định năm 2023 áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho dự án A thì chủ đầu tư dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.
Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).
Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bảng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.
Vì vậy, ông Châu kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng.
Cần có 2 điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng thì phải giữ lại phương pháp thặng dư tại điều 4 dự thảo Nghị định.
Việc này nhằm xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này.
Để áp dụng “phương pháp thặng dư” định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải “công thức hoá, lượng hoá” hoạt động “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được “lượng hoá”, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị cần có 2 điều kiện để các dự án áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Điều kiện 1, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường (đoạn đường) để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Hoặc xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận.
Điều kiện 2, phải xây dựng được các hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp theo từng khu vực hoặc theo từng loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp, bình dân)… Do vậy, 01 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 01 hoặc một số “hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.
