Giữa bối cảnh, giá vật liệu xây dựng tăng cao nhất là thời điểm cuối năm, rất nhiều dự án phải tạm dừng hoạt động xây dựng hoặc chuyển đổi kế hoạch đầu tư. Vì vậy, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có xu hướng tăng cao.
Đa phần, hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS tập trung ở các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang thi công xây dựng dở dang. Khang Điền cũng không thoát khỏi sức ép nguồn vốn khi hàng tồn kho có xu hướng tăng mạnh qua các quý.
Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2022, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, HoSE: KDH) ghi nhận hàng tồn kho tăng lên gần 5.000 tỷ đồng tương ứng tăng 65% so với hồi đầu năm đạt hơn 12.729 tỷ đồng.
Lượng tồn kho này, tiếp tục đến từ các dự án BĐS xây dựng dở dang: Lớn nhất, dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo chiếm gần 5.050 tỷ đồng, tăng 42% so với hồi đầu năm.
Hàng loạt dự án thuộc khối hàng tồn kho của Khang Điền được thế chấp để vay vốn ngân hàng.
Thứ hai, dự án Đoàn Nguyên – Khu nhà ở Đoàn Nguyên chiếm 3.208 tỷ đồng, ghi nhận sau thương vụ mua lại công ty con trong nửa đầu năm. Tiếp đó là dự án, Bình Trưng – Bình Trưng Đông với 1.025 tỷ đồng, tăng tới 99% so với hồi đầu năm chỉ hơn 514 tỷ đồng.
Ngoài ba dự án lớn ở trên, Khang Điền cũng ghi nhận thêm mức tăng tồn kho tại các dự án: Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc – Lovera Vista và Khang Phúc – An Dương Vương. Cùng với đó, Khang điền cũng đang ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tăng 3,4% so với đầu năm.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của đa số dự án thuộc nhóm hàng tồn kho này, đã được Khang Điền thế chấp cho các khoản vay ngân hàng, nhằm mục đích đầu tư góp vốn và tài trợ các dự án.
Tính đến 30/9/2022, Khang Điền có 5.034 tỷ đồng khoản phải thu, tăng 17%. Như vậy, tổng khoản phải thu và hàng tồn kho chiếm tới gần 83% trên tổng tài sản của Khang Điền hiện ở mức 21.470 tỷ đồng.
Áp lực nguồn vốn khá nặng nề của Khang Điền
Quý 3 này, Khang Điền tiếp tục phải chịu áp lực về nguồn vốn do hàng tồn kho tăng mạnh. Điều này phần nào thể hiện rõ trên mục lưu chuyển tiền tệ và các hoạt động vay nợ của Khang Điền trong kỳ.
Theo đó, cuối quý 3/2022, dòng tiền kinh doanh chính của Khang Điền ghi nhận âm 2.315 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2021 âm 845 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư vẫn ở mức âm gần 4,2 tỷ đồng.
Mặt khác, dòng tiền từ hoạt động tài chính dương 3.665,5 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ 4.118,7 tỷ đồng. Nhằm mục đích, bù đắp thâm hụt vào dòng tiền kinh doanh.
Được biết, từ năm 2018 đến nay, Khang Điền thường xuyên duy trì dòng tiền kinh doanh thâm hụt và phải huy động dòng vốn bên ngoài để tài trợ. Trong đó, dòng tiền kinh doanh năm 2018 ghi nhận âm 718,95 tỷ đồng, năm 2019 âm 163,53 tỷ đồng, và năm 2021 công ty tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 2.009,7 tỷ đồng.
Qúy 3/2022, vay nợ của Khang Điền đạt mức hơn 7.206 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 2.552 tỷ đồng cùng kỳ.
Điều này, làm gia tăng gánh nặng lãi vay cũng như rủi ro về tài chính. Nếu công ty không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ đến hạn. Thậm chí là kéo dài, công ty có thể sẽ mất khả năng thanh toán.
Quý 3/2022, dư nợ vay tài chính của Khang Điền ở mức 7.206 tỷ đồng. Phần lớn là, các khoản vay dài hạn ngân hàng của Khang Điền đạt 5.849 tỷ đồng, tăng 1,8 lần so với con số 2.070 tỷ đồng hồi đầu năm.
Theo thuyết minh, công ty đẩy mạnh vay nợ tài chính nhằm tài trợ vốn cho các dự án: Tân Tạo – khu A, Lê Minh Xuân mở rộng, 11A Bình Hưng, khu nhà ở Phú Hữu, thông qua vay vốn ngân hàng OCB và Vietinbank với lãi suất 10,5- 11,4%/năm.
Nợ trái phiếu, không có tài sản đảm bảo Khang Điền đang gánh lên hơn 1.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, Khang Điền cũng đang sở hữu hai khoản nợ trái phiếu 1.100 tỷ đồng. Đây là hai lô trái phiếu doanh nghiệp, không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyên. Kỳ hạn trái phiếu 4 năm, lãi suất 12%/năm, được thanh toán 6 tháng/lần.
Về tình hình kinh doanh quý 3/2022 của Khang Điền, với mức lợi nhuận đi lên dù doanh thu sụt giảm.
Cụ thể, công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 803 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu doanh thu, chuyển nhượng bất động sản đóng góp nhiều nhất với 789 tỷ đồng.
Khoản doanh thu tài chính cũng giảm mạnh về còn 414 triệu đồng. Đồng thời, các loại chi phí tăng cao. Tuy nhiên, nhờ tiết giảm giá vốn và khoản 123 tỷ đồng từ bồi thường chấm dứt hợp đồng, lãi sau thuế của Khang Điền vẫn ở mức 345 tỷ đồng, tăng 9%.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, Khang Điền thu về 1.678 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 47%, song lợi nhuận sau thuế lên 971 tỷ đồng tăng 23%. Với kết quả này, Khang Điền chỉ mới thực hiện được 42% chỉ tiêu doanh
