Đây là lần thứ 3, chúng tôi trở lại Quận 9. Lần một là vào giữa năm 2019. Lần hai là cuối năm 2021.
Khung cảnh đầu tiên “đập” vào mắt chúng tôi là những tấm biển quảng cáo nhà đất mọc đầy bên vệ đường, ở trong các khu dân cư mới/khu dân cư hiện hữu. Thế nhưng, đó là những tấm biển đã cũ và rách vì phơi mưa – nắng nhiều ngày. Đáng nói, suốt cả hành trình đi, chúng tôi rất hiếm bắt gặp môi giới và nhà đầu tư đi xem đất. Điều này hoàn toàn khác so với thời điểm đầu cuối năm 2021 và trước đó.
Đầu tiên, chúng tôi đi đến phường Long Phước, Quận 9 – nơi đã từng là địa bàn hoạt động sôi nổi của rất nhiều môi giới bất động sản và những dự án phân lô bán nền. Dọc theo tuyến đường Nguyễn Duy Trinh, qua nhiều cây cầu, chúng tôi rẽ vào đường Long Thuận, cũng là con đường lớn dẫn vào phường Long Phước. Trên tuyến đường này một số sàn giao dịch đã “cửa đóng then cài”, nhiều biển quảng cáo nhà đất xếp bên vệ đường đã cũ kỹ, ở các “điểm chốt” không có bất cứ môi giới địa ốc nào ngồi tiếp khách. Có một số căn lều là điểm ngồi của môi giới trước đó đã rơi vào tình trạng xập xệ.
Các biển quảng cáo nhà đất đã cũ -rách vì phơi nắng - mưa nhiều ngày. Ảnh: Hạ Vy
Vào năm 2019, dọc con đường Long Thuận rất nhiều môi giới đứng ở các điểm chốt để đón khách đầu tư đi xem đất. Hoạt động môi giới tiếp khách, chốt cọc sôi nổi. Hiện nay im ắng. Các quán nước, cà phê ven đường, là nơi tiếp khách của môi giới bất động sản khu Đông cũng rơi vào tình trạng “đóng cửa” hoặc hoạt động lẻ tẻ. Có một số quán đóng cửa từ khá lâu nhưng các biển quảng cáo nhà đất vẫn dán đầy tại quán.
Bước vào bên trong các khu dân cư mới - là những khu đất phân lô nền từ giai đoạn 2014-2015, nhận thấy: Các nền đất trống còn khá nhiều, nằm xen giữa các ngôi nhà cao tầng đã mọc lên.
Những lều tự dựng này đã lâu ngày không có người ngồi. Ảnh: Hạ Vy
Ghi nhận từ người dân khu vực được biết, từ lâu rất hiếm gặp môi giới dẫn khách vào xem đất như trước kia. Một nền đất nơi đây rao bán giảm trung bình từ 200-400 triệu đồng. Có một số lô giảm 600 triệu đồng, nhưng khá hiếm. Điều này hoàn toàn trái với diễn biến của khu vực này giai đoạn 2018-2020, khi giá đất liên tục biến động.
Một số sàn giao dịch cũng "cửa đóng then cài". Ảnh: Hạ Vy
Trước đây, vào năm 2016, nền đất 400 triệu (diện tích 52m2) tại Long Phước chỉ sau hai năm (vào năm 2018) đã tăng lên 1.6 tỉ đồng. Đến cuối năm 2021, giá lô đất tiếp tục tăng lên 2,3 – 2,4 tỉ đồng. Như vậy, nếu tính từ năm 2016 đến nay, giá đất nền Long Phước tăng gấp 5-6 lần. Rất nhiều nhà đầu tư “cá mập” đã kiếm hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng nhờ vào phân lô bán nền. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng “hốt bạc” nhờ những thương vụ mua đi bán lại lúc thị trường nóng sốt. Môi giới khu Đông có nhiều người “đổi đời” nhờ những giao dịch nhà đất liên tục giữa các nhà đầu tư; đồng thời họ trở thành nhà đầu “tay ngang” tận dụng thời điểm sôi động kiếm bộn tiền.
Những nền đất phân lô đã từng qua tay nhiều nhà đầu tư. Ảnh: Hạ Vy
Hiện, ở một số dự án đất nền hiện hữu tại Long Phước vẫn xuất hiện một số căn biệt thự rộng hàng trăm m2, là sở hữu của những nhà đầu tư “cá mập” Đây là những bất động sản được xây dựng trong thời điểm sốt đất. Dù không có người về ở nhưng tài sản trên đất của các nhà đầu tư này vẫn khá nhiều tại khu vực quận 9.
Rời Long Phước, chúng tôi chạy gần 6 cây số ngược về phường Long Trường, phường Trường Thạnh, phường Phú Hữu để tìm hiểu thị trường đất nền. Đây cũng từng là “điểm nóng” đất nền của khu Đông Tp.HCM.
Tại phường Trường Thạnh, các biển bảng quảng cáo nhà đất, rao bán/cho thuê nhà cũng giăng đầy các con đường. Ảnh: Hạ Vy
Dọc các con đường dẫn vào các khu dân cư mới/hiện hữu, chúng tôi vẫn chứng kiến những biển quảng cáo nhà đất dựng khắp nơi, trên vệ đường, ở các quán cafe, các khu vui chơi…Tuy nhiên, khác với khu vực Long Phước, tại phường Long Trường, Trường Thạnh, Phú Hữu, nhận thấy, thị trường đất nền có “sức sống” hơn.
Tại khu đô thị Đông Tăng Long bắt gặp nhiều điểm môi giới ngồi "chờ khách". Ảnh: Hạ Vy
Rẽ vào đường số 1, phường Trường Thạnh, Quận 9, chúng tôi đi đến khu đô thị Đông Tăng Long. Tại đây, ngoài những nền đất trống (chưa xây nhà, hoặc chưa bán) thì các dãy nhà phố đã hoàn thiện, mọc san sát nhau. Tuy nhiên, tỉ lệ cư dân về ở còn khá ít, chỉ chiếm khoảng 30%.
Không khí sôi nổi hơn hẳn khu vực phường Long Phước. Ảnh: Hạ Vy
Được biết, đây là dự án tái định cư theo mô hình khu đô thị được phê duyệt từ năm 2003. Theo phê duyệt, dự án sẽ hoàn thành các hạng mục công trình vào năm 2013. Thế nhưng đến năm 2015, khi giao dịch nhà đất Quận 9 nhộn nhịp, khu Đông Tăng Long mới “rục rịch” khởi động. Từ đó đến đầu năm 2022, giá nhà đất khu vực này liên tục biến động tăng và từng lên cơn sốt đất vài lần. Các căn nhà phố từ mức giá 3-5 tỉ đồng/căn (2016) đã xác lập mặt bằng 7-13 tỉ đồng vào đầu năm 2022. Riêng các căn biệt thự ven hồ, mặt tiền lớn mức độ tăng giá cao hơn, dao động từ 25-50 tỉ đồng/căn, tăng gấp 6-7 lần so với giá khởi điểm năm 2015.
Một môi giới chia sẻ về những căn nhà tại khu đô thị Đông Tăng Long.
Cũng từ năm 2015 đến nay, rất nhiều các công trình nhà ở, nhà trọ cho thuê, nhà xưởng kinh doanh buôn bán, đường xá, công trình phúc lợi… đã mọc lên tại đây.
Nhịp tăng giá nhà đất khu vực này chỉ thực sự chững lại từ cuối năm 2022 đến nay. Các căn nhà phố tại khu Đông Tăng Long hiện đang giảm giá phổ biến từ 30% (đối với các căn chào bán ra). Đây cũng là thời điểm, khá nhiều nhà đầu tư gửi bán lại do áp lực dòng tiền ngân hàng. Trong khi, trước đó, rất ít căn nhà tại đây được chủ nhà rao bán, dù có người hỏi mua, môi giới cũng khó khăn trong việc tìm căn nhà bán.
Hiện, dọc bên đường của khu đô thị này ghi nhận nhiều nhóm môi giới “ngồi chờ” khách. Chúng tôi đếm được khoảng 4 điểm môi giới ngồi dọc khu đô thị này với những chiếc bàn ghế được kê ngay ngắn.
Tại đường Trường Lưu, phường Long Trường đã diễn ra hoạt động nhà đầu tư đi săn đất ngộp giá. Ảnh: Hạ Vy
Khi biết chúng tôi xem nhà tại khu vực, một nam môi giới chững tuổi chạy xe máy lại “tiếp đón”. Theo môi giới này, hiện anh có nguồn hàng khoảng 7 căn nhà phố chủ đang gửi lại bán, hầu hết giảm giá 30% so với đầu năm 2022. Trong đó, có căn nhà phố diện tích 160m2, giá từ 13,5 tỉ đồng giảm còn 10 tỉ đồng còn thương lượng.
Quan sát cho thấy, bên cạnh các dãy nhà được xây dựng, có người vào ở hoặc thuê buôn bán thì tại khu đô thị này còn khá nhiều mảng đất trống. Đó là những nền đất đã chào bán trước đó nhưng chưa có cư dân về ở, chủ yếu là mua đầu tư từ thời điểm 2015-2018. Cùng với đó, có những căn nhà đang trong quá trình xây dựng, cũng được rao bán với mức giá 7-12 tỉ đồng/căn. Theo môi giới đó là những căn chủ nhà áp lực dòng tiền đóng tiếp (đã đóng được khoảng 50%) nên rao bán lại.
Môi giới khu vực đã năng nổ tiếp thị, tìm kiếm khách hàng. Ảnh: Hạ Vy
Dù giá bán đã tốt hơn so với giai đoạn trước nhưng nhà phố trong khu đô thị này có giá trên dưới 10 tỉ đồng mỗi căn khá kén khách, nhất là trong bối cảnh khó khăn kinh tế.
Với khu đô thị được quy hoạch rộng gần 160ha, sau nhiều cơn sốt đất đi qua, đến nay các hoạt động của Đông Tăng Long đã nhộn nhịp hơn so với trước nhưng nhìn chung tỉ lệ lấp đầy còn khiêm tốn. Các dãy nhà mặt tiền đường chính tỉ lệ cho thuê khá ổn, trong khi các khu vực bên trong tình trạng nhà để trống, treo biển cho thuê hoặc bán vẫn khá nhiều.
Diễn biến đất nền tại các khu dân cư mới thuộc phường Long Trường, Phú Hữu cũng tương tự. Dù không nhộn nhịp nhưng theo quan sát, thị trường này đã xuất hiện một số môi giới dẫn khách đi xem đất tại đường Trường Lưu, đường Gò Cát… các nền đất thổ cư đang giảm giá phổ biến từ 15-20%; một số nền bán gấp giảm 30-35%. Với những nền giá giá sâu, nhà đầu tư vào mua khá nhanh. Tuy nhiên, so với giai đoạn thị trường đầu năm 2022, cũng là thời điểm cơn sốt đất nền chấm dứt, thị trường các khu vực này chững lại rõ nét.
Anh Hoàng, một môi giới đất nền tự do cho biết, hiện nhà đầu tư đã “xuống tiền” nhưng tuỳ vào từng nền. Có nền giảm giá sâu nhưng vị trí không đẹp vẫn khó bán. Nhà đầu tư chuộng các nền đất thổ cư gần đường lớn, hoặc ở trong khu dân cư đã đông đúc cư dân ở, đường rộng – thoáng.
Môi giới này cũng cho hay, từ tháng 7/2023 đến nay, môi giới khu vực Long Trường đã có giao dịch ổn trở lại. Một tháng có thể bán được vài nền đất thổ cư. Tuy không nhiều như giai đoạn sốt đất nhưng tốt hơn thời điểm trước và sau Tết nguyên đán.
Ghi nhận cho thấy, các điểm chốt của môi giới cũng bắt đầu mọc lại ở các dự án khu dân cư mới sau thời gian dẹp bỏ. Những môi giới lâu năm trên địa bàn đã hoạt động năng nổ trở lại.
Có một điều dễ nhận thấy là sau những cơn sốt đất dịu lại là những ngôi nhà cao tầng được xây dựng khang trang, những dãy phòng trọ mới mọc lên, kín người thuê ở…
Ghi nhận cho thấy, từ sau dịch Covid-19 đến nay, tại các khu dân cư mới thuộc Quận 9, người có nhu cầu mua ở thực về xây nhà ở khá đông. Sau những cơn sốt đất dịu đi, nhu cầu mua ở thực lại chiếm phần nhiều. Một số khu dân cư như Việt Nhân, Đất Mới (Long Trường); KDC Trường Thạnh 1 (phường Trường Thạnh); KDC Đảo Kim Cương, KDC Long Phước (phường Long Phước)… các căn nhà đã mọc lên khá nhiều. Người dân về ở, buôn bán tăng mạnh so với thời điểm 2016-2019.
Tại quận 9, nhu cầu di dân về ở thực đã tăng mạnh những năm gần đây. Ảnh: Hạ Vy
Dạo quanh các khu vực dân cư nhận thấy, bên cạnh các nền đất thứ cấp đang rao bán giảm giá thì hoạt động sinh sống của dư dân đã nhộn nhịp. Các tiện ích như chợ, siêu thị, cửa hàng tiện ích…cũng đổ về Quận 9 ngày càng nhiều.
Thời điểm 2015-2018, khi đất nền Quận 9 lên cơn sốt kéo dài, các nền đất chủ yếu được buôn bán qua tay nhà đầu tư, dân ở thực mua rất ít. Sau khi mặt bằng giá đã tăng bằng lần cũng là thời điểm người ở thực mua và xây nhà ở. Các khu dân cư mới tại Quận 9 chủ yếu xây dựng tự do nên chuộng người mua là dân tỉnh lẻ, những gia đình có dòng vốn tích luỹ khiêm tốn, xây nhà theo sở thích.
Tại các khu dân cư mới, những ngôi nhà cao tầng đã mọc lên, cư dân về ở. Ảnh: Hạ Vy
Theo một chuyên gia trong ngành, khi cơn sốt đất đi qua, những khu vực nào hút được cư dân về ở thực được xem là thành công. Với khu ven Tp.HCM như Quận 9 dù giá đã tăng bằng lần sau những cơn sốt đất nhưng khả năng di dân về sinh sống đã tăng mạnh trong thời gian qua, tạo nên bức tranh tích cực cho thị trường nhà đất. Gần đây, khi đất đai hạ nhiệt, nhiều người dân có nhu cầu mua đất xây nhà cũng có dấu hiệu tăng lên tại khu vực Quận 9.
