Kết thúc Hội nghị Thượng đỉnh các nhà lãnh đạo FIABCI thế giới tại Riyadh, chúng tôi có chuyến khảo sát Vùng Vịnh đến các nước Ả-rập Xê-út (Saudi Arabia), Gioóc-đa-ni (Jordan), Ba-ranh (Bahrain), Qatar và Tiểu Vương quốc Ả-rập Thống nhất (UAE).
Sửa luật để cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà đất
Điều dễ nhận thấy ở cả khu vực này là hạ tầng rất phát triển nhờ nguồn tài chính từ dầu mỏ, điều kiện tự nhiên phù hợp cho xây dựng và tầm nhìn của chính phủ các Quốc Vương. Đường cao tốc; cảng biển; tàu bullet train; metro; sân bay lớn, hiện đại; năng lượng mặt trời và xử lý nước biển thành nước ngọt đều rất hoàn thiện. Hạ tầng các nước đều được kết nối với nhau mang lại lợi ích cho cả khu vực.
Qatar đã đầu tư 200 tỷ USD để hoàn thiện hạ tầng trước World Cup. Hai hãng hàng không hàng đầu thế giới là Emirates và Qatar Airways cùng 2 hãng hàng không nổi tiếng không kém là Ethihad Airways và Gulf Air của 3 quốc gia là UAE, Qatar và Ba-ranh đang là cầu nối hàng không trong khu vực và kết nối khu vực này với thế giới. Ba-ranh là quần đảo nhỏ nhưng đầu tư trên 850 triệu USD xây cầu vượt biển dài 25 km mang tên King Fahd Causeway nối với Ả-rập Xê-út. Ba-ranh cùng Qatar đang triển khai dự án xây cầu vượt biển hàng tỷ USD dài trên 100 km nối 2 nước với nhau để thúc đẩy giao thương.
Các nước Vùng Vịnh đều đang tích cực chuyển đổi nền kinh tế để giảm bớt sự phụ thuộc vào dầu mỏ. Quá trình này đang được đẩy nhanh để tận dụng lợi thế của dầu mỏ trước khi cuộc cách mạng xanh mà nổi bật là xe điện “thổi” đến.
Dịch vụ là một trong các lĩnh vực ưu tiên. Mà dịch vụ cần rất nhiều nhân lực. Dân số ít, thu nhập cao nên đại đa số người dân ở đây không muốn làm các công việc lao động tay chân, phục vụ... Vì vậy, nguồn nhân lực ở các quốc gia Vùng Vịnh rất thiếu. 60% lực lượng lao động của Ả-rập Xê-út nhập khẩu từ In-đô-nê-xia, Ấn Độ, Phi-lip-pin, Bangladesh, Pakistan, Nepal, Sri Lanca. Đại sứ Việt Nam chia sẻ với chúng tôi rằng hiện có khoảng trên 4.000 người Việt đang lao động tại đây. Nhiều người làm giúp việc và được trả lương cao nhất trong nghề này so với lao động các nước khác.
Tình trạng thiếu nguồn nhân lực ở các nước như Cô-oét (Kuwait), Ba-ranh, Qatar và UAE cũng tương tự và đều nhập khẩu lao động từ các quốc gia châu Á như đề cập ở trên. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ các nước Vùng Vịnh đều khuyến khích công dân sinh nhiều con, nới lỏng chính sách lao động và nhập cư.
Để hấp dẫn nguồn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thương mại, thu hút lao động chất lượng cao, các nước đều hoàn thiện thể chế theo hướng mở và thân thiện với người nước ngoài, trong đó có việc cho phép họ mua và sở hữu bất động sản.
Oman, Jordan, Ba-ranh cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, đất ở trong một số khu vực nhất định, nhất là phân khúc cao cấp. Ba-ranh mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu ở các khu vực Hoora, Abu Ghazal (Manama), quận Al Fateh (Juffair), khu ngoại giao đoàn, đảo san hô & Seef (Reef Island and Seef). Ả-rập Xê-út cũng đang khẩn trương sửa luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà đất ở một số khu vực trong đó có siêu dự án NEOM 1.000 tỷ USD và các dự án thành phần như siêu đô thị The Line. Đồng thời, cho phép người nước ngoài thuê bất động sản lên đến 99 năm cũng rất phổ biến. Kuwait đang thực hiện chính sách này với tất cả các nước. Riêng công dân các nước trong Hội đồng Hợp tác Vùng Vịnh ( Gulf Copperation Council) được mua và sở hữu bất động sản như công dân Kuwait.
Từ năm 2020, Qatar sửa luật để cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà đất (biệt thự, căn hộ), khách sạn, văn phòng và các công trình thương mại khác ở 9 khu vực : West Bay Lagoon, The Pearl Qatar, Al Khor Resort, Rawdat Al Jahaniyah, Al Qassar, Al Dafna, Onaiza, Al Wasail, Al Kharij, Jabal Theyleeb. Bên cạnh đó, Qatar cũng cho phép người nước ngoài lựa chọn thuê bất động sản 99 năm và gia hạn 99 năm tiếp theo tại 16 khu vực khác, gồm: Mshereib, Fereej Abdul Aziz, Al Doha Aljadeeda, Old Al Ghanim, Al Rufaa & Old Al Hitmi, Al Salata, Fereej Bin Mahmoud, Fereej Bin Mahmoud, Rawdat Al Khail, Al Mansoura & Fereej Bin Durham, Najma, Um Ghuwailina, Al Khulaifat, Al Sadd, Al Mirqab Al Jadeed & Fereej Al Nasr và khu vực sân bay quốc tế ở Thủ đô Doha.
Qatar ban hành chính sách phân nhóm các nhà đầu tư. Nhóm hạng nhất (first-class) là nhóm đầu tư mua bất động sản có giá trị từ 3.650.000 Qatar riyals (khoảng 1 triệu USD). Nhóm này sẽ được cấp phép cư trú lâu dài (Permanent residency) và được hưởng các dịch vụ y tế, giáo dục, đầu tư với điều kiện phải ở Qatar 90 ngày mỗi năm liên tục hoặc cách quãng.
Nhóm thứ 2 là nhóm đầu tư từ 730.000 QAR (150.000 USD). Nhóm này sẽ được cấp phép cư trú với điều kiện ở Qatar 90 ngày liên tục. Chính phủ Qatar đặt mục tiêu mở rộng và đa dạng hóa thị trường bất động sản nước này.
Nhóm thứ 3 là nhóm đầu tư ít hơn ở mức nhóm 2. Nhóm này sẽ không được cấp phép cư trú.
Như vậy, Qatar cũng như các nước Vùng Vịnh khác chỉ khuyến khích người nước ngoài đầu tư vào bất động sản phân khúc cao cấp để chào mời người giầu có đến đất nước này.
Thủ tục xin sở hữu bất động sản cho người nước ngoài đơn giản khi chỉ cần: Chứng thư chứng minh quyền sở hữu; Bản sao Căn cước công dân/Hộ chiếu và Certificate of good conduct (Kiểu như lý lịch tư pháp). Bộ Tư pháp Qatar xây dựng platfform trên trang www.moj.gov.qa để hướng dẫn và giải quyết thủ tục đơn giản, công khai, minh bạch.
Cân bằng giữa quản lý và kiến tạo phát triển
Còn tại các tiểu vương quốc Ả rập thống nhất (UAE), người nước ngoài đổ đến Dubai mua và sở hữu bất động sản nhiều đến mức thị trường bất động sản ở đây đã tăng quy mô gấp 2,5 lần trong vòng chỉ 5 năm qua. Người nước ngoài mua bất động sản tại đây có cơ hội được cấp Thị thực Vàng (Golden Visa) từ 2 đến 10 năm. Chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản của UAE rất linh hoạt.
Công dân một số nước Trung Đông như Ả-rập Xê-út, Oman, Ba-ranh, Cô-oét và Qatar được quyền mua và sở hữu bất động sản như người có quốc tịch. Người nước ngoài đến từ các quốc gia khác thì chỉ được mua và sở hữu bất động sản trong các khu vực được sở hữu vĩnh viễn (free-hold zones). Thủ đô Abu Dhabi có 9 khu vực free-hold zones.
Dubai về tổng thể là đặc khu kinh tế nên có 50 khu vực tương tự, trong đó phải kể đến khu Trung tâm Dubai, Cảng Dubai (Dubai Marina), Siêu dự án Cây Cọ (Palm Jumeira), Jumeira Lake Towers (JLT), Vịnh kinh doanh (Business Bay), Thành phố Thể thao Dubai, Trung tâm tài chính quốc tế Dubai (DIFC), Khu nhà ở bãi biển Jumeira, Quần đảo thế giới (World Islands), thành phố Meydan, Làng văn hóa Dubai, Thành phố Falcon, Sân golf Jumeirah, Thành phố Festival Dubai, Al Barari, Al Furjan, Al Warsan, DAMAC Hills, Dubai Silicon Oasis, Đảo Blue Water, Layan Community, Discovery Gardens, Meadows, The Springs, Làng Jebel Ali, Mudon, Arabian Ranches 2, Veneto, Al Thanyah First, Palazzo Versace, City Walk, Badrah, Al Waha, Ibn Battuta Gate, Ewan, Warsan Fourth, Remraam …. Ngoài các khu vực đặc biệt này, người nước ngoài chỉ được phép thuê công trình trên đất từ 50 đến 99 năm.
Một trong những khu vực cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Dubai
UAE chưa đánh thuế bất động sản, kể cả thuế đánh thu nhập từ cho thuê. Nhà đầu tư chỉ phải nộp từ 2-4% thuế khi mua, bán bất động sản. Khoản thuế này cũng thường được chia 50-50 giữa bên bán và bên mua.
Giá bất động sản ở Dubai cao hơn ở Thủ đô Abu Dhabi khoảng 10%. Giá trung bình 1m2 căn hộ khoảng 2.500 đến 3.500 USD. Mỗi căn hộ giao động từ 300.000 đến 500.000 USD. Mỗi căn biệt thự từ 600.000 USD trở lên. Ngoại trừ Dubai Marina, thì Burj Khalifa và Palm Jumeirah có giá rất cao từ trên 6.500 USD/m2. Hai quý đầu năm 2023, số căn hộ được bán nhiều gấp 5 lần số biệt thự, tương ứng 23.244 căn và 4.808 căn. Dòng tiền từ người giàu đến từ Nga đang tiếp tục chảy về UAE.
Như vậy, có thể thấy, chính sách, pháp luật của các nước Vùng Vịnh – các nước vốn “không cần tiền”, nay đã phải sửa đổi và hoàn thiện thể chế cho người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản, trong đó, có nhà đất như một giải pháp chuyển đổi nền kinh tế, thu hút du lịch, thu hút đầu tư, mở rộng và đa dạng hóa thị trường bất động sản là một “case study” tốt. Thể chế mở một cách chủ động, có kiểm soát và cách làm linh hoạt phục vụ kiến tạo phát triển của các nước này là tham khảo hữu ích cho Việt Nam. Đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang hoàn thiện thể chế theo hướng cân bằng giữa quản lý và kiến tạo phát triển, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai đang tiếp tục được xem xét trong kỳ họp gần nhất…
(*) TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
