Vào thời điểm mà thị trường bất động sản Trung Quốc tưởng chừng chỉ có tăng, bố mẹ của Gary Meng mua một căn hộ chung cư của China Evergrande Group - nhà phát triển địa ốc lớn nhất nước này. Sau đó, Evergrande mời gia đình Meng đầu tư vào sản phẩm quản lý gia sản.
Gia đình này nghĩ đây là một món hời gần như không đi kèm rủi ro, vì Evergrande lúc đó là một doanh nghiệp tầm cỡ thế giới và giữ vị trí quan trọng ở trung tâm nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ của Trung Quốc. Và họ quyết định đầu tư toàn bộ tiền tiết kiệm.
Và rồi điều mà không ai ngờ tới đã xảy ra. Evergrande vỡ nợ vào năm 2021, khởi đầu cho một cuộc khủng hoảng làm biến đổi sâu sắc nền kinh tế Trung Quốc, với hàng chục công ty địa ốc lớn nhỏ khác vỡ nợ theo và hàng triệu người mua nhà không biết tới lúc nào mới nhận được căn nhà mà họ đã xuống tiền mua. Một công ty bất động sản khổng lồ khác của Trung Quốc là Country Garden cũng đang ở bên bờ vực vỡ nợ - báo hiệu điều tồi tệ nhất có thể còn chưa xảy đến. Tổng nghĩa vụ nợ của Country Garden và Evergrande lên tới 500 tỷ USD, và trong những tuần tới đây, cả hai công ty này đều có hàng loạt thử thách phải vượt qua để tiếp tục tồn tại.
Khủng hoảng bất động sản - Khủng hoảng niềm tin
Theo tờ New York Times, giới phân tích nhận định rằng cuộc khủng hoảng bất động sản đang đặt ra thách thức sâu sắc đối với Trung Quốc. Một mặt nước này muốn chấm dứt thời kỳ lấy bất động sản làm đầu tàu tăng trưởng kinh tế đã kéo dài nhiều thập kỷ Nhưng mặt khác, việc Bắc Kinh không có sự can thiệp mạnh mẽ để cứu thị trường bất động sản đang dẫn tới một cuộc khủng hoảng niềm tin. Điều này được phản ánh rõ qua tình trạng ảm đạm của doanh số bán nhà.
“Tôi cảm thấy rất thất vọng”, Meng nói sau khi tiết lộ rằng gia đình anh đã đầu tư 300.000 USD vào sản phẩm quản lý tài sản của Evergrande và hiện vẫn đang bị công ty này nợ 194.000 USD.
Giới chuyên gia kinh tế và đầu tư toàn cầu đã và đang kêu gọi Chính phủ Trung Quốc tăng cường các biện pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất. Tuần trước, nhà kinh tế trưởng Pierre-Olivier Gourinchas của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) nói rằng cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đang gây suy giảm niềm tin và gây ra thách thức tài chính.
“Đây là một vấn đề nghiêm trọng”, ông Gourinchas phát biểu tại chuỗi sự kiện thường niên của IMF và Ngân hàng Thế giới (WB) ở Marrakech, Morocco. Cả IMF và WB đều đã hạ triển vọng tăng trưởng kinh tế Trung Quốc.
Các chuyên gia nói rằng khi cứu bất động sản, Trung Quốc cần hành động cân bằng sao cho nền kinh tế tiếp tục đi theo hướng dựa nhiều hơn vào tiêu dùng. “Thách thức ở đây là hỗ trợ ở mức vừa đủ để vượt qua được giai đoạn chuyển giao mà không kích thích một bong bóng bất động sản khác hay một sự phục hồi quá mức khiến cho vấn đề trở nên tồi tệ hơn”, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc Julian Evans-Pritchard của công ty nghiên cứu Capital Economics nhận định.
“Để nền kinh tế Trung Quốc phục hồi được, bất động sản phải ổn định trước đã”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Giới chức Trung Quốc gần đây đã triển khai một số biện pháp vực dậy thị trường, nhưng không mấy hiệu quả. Country Garden sẽ bị coi là vỡ nợ nếu không thực hiện được khoản phải trả vào ngày 17/10. Công ty này đang có gần 200 tỷ USD nghĩa vụ nợ và hơn 400.000 căn hộ đã bán nhưng chưa xây xong.
Sự sụp đổ của mô hình Evergrande
Việc bất động sản chiếm vị trí trung tâm trong nền kinh tế Trung Quốc là một quá trình dài. Trong suốt nhiều năm, bất động sản được coi là một sự đặt cược chắc chắn ở Trung Quốc. Chính quyền các địa phương dựa vào nguồn thu ngân sách từ cấp quyền sử dụng đất. Các gia đình đầu tư vào các dự án nhà chung cư. Công ăn việc làm cho thợ xây, thợ sơn, công nhân vườn hoa và nhân viên môi giới bất động sản đều rất dồi dào.
Trước khi vỡ nợ, Evergrande là hình mẫu doanh nghiệp thành công gắn liền với tăng trưởng kinh tế Trung Quốc. Thành lập năm 1996, Evergrande là chủ đầu tư những dự án giúp đô thị hóa nhiều khu vực rộng lớn của Trung Quốc, đúng vào thời kỳ phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế nước này. Trong quá phát triển với tốc độ chóng mặt, Evergrande vay nợ nhiều từ các ngân hàng và nhà đầu tư nước ngoài, trở thành một “gã khổng lồ” với hàng nghìn chi nhánh lớn nhỏ, thậm chí nhảy vào những lĩnh vực tưởng chừng như không liên quan gì đến nhà đất như nước uống đóng chai, trang trại nuôi lợn, ô tô điện, và cả bóng đá chuyên nghiệp.
Mô hình kinh doanh của Evergrande được sao chép bởi các doanh nghiệp bất động sản khác, và lĩnh vực này trở thành bộ phận đóng góp nhiều nhất vào tốc độ tăng trưởng bùng nổ của kinh tế Trung Quốc. Năm 2020, Chính phủ Trung Quốc bắt đầu lo ngại về mức nợ gia tăng trong nền kinh tế, nhất là nợ của doanh nghiệp bất động sản, và bắt đầu siết việc vay nợ của các công ty địa ốc. Chính sách “ba giới hạn đỏ” đặt ra ngưỡng tối đa mà các công ty bất động sản có thể vay nợ, khiến các công ty như Evergrande rơi vào tình trạng kẹt thanh khoản và tìm đến với những phương thức nhiều rủi ro hơn để giải quyết vấn đề.
Evergrande đi đầu trào lưu huy động tiền bằng cách bán căn hộ trước khi xây. Sau đó, công ty này còn huy động tiền từ nhân viên, kêu gọi nhân viên đầu tư vào các khoản vay ngắn hạn nếu không bị mất tiền thưởng. Ngoài ra, Evergrande còn kêu gọi khách hàng đã mua nhà của công ty mua thêm các sản phẩm đầu tư với lời hứa trả lãi cao. Gia đình họ Meng được hứa trả lãi 8-9% mỗi năm đối với các khoản đầu tư vào sản phẩm quản lý gia sản của Evergrande. Hai trong số các khoản đầu tư này được trả lãi đầy đủ trong năm 2021, nhưng trong năm 2022, việc trả lãi dừng hẳn.
Hoạt động vay nợ tràn lan ở Trung Quốc còn dẫn tới sự phát triển thái quá ở các lĩnh vực khác, chẳng hạn các công ty bảo hiểm nhảy vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, hay một công ty giải trí thâu tóm một xưởng phim Hollywood. Hoạt động kinh tế diễn ra sôi động đã khiến người ta không chú ý tới sự hình thành của bong bóng. Những công ty như Evergrande nhiệt tình mua đất của các địa phương, rồi xây dựng dự án, đóng góp mạnh vào tăng trưởng kinh tế của các tỉnh thành.
Ai sẽ hứng tổn thất?
Giờ đây, giới chuyên gia tin rằng Trung Quốc sẽ không cho phép sự phát triển thái quá đó quay trở lại. Tuy nhiên, Trung Quốc sẽ hành động tiếp theo như thế nào đang là một câu hỏi lớn, bởi triển vọng của nền kinh tế nước này đang xấu đi. “Giá nhà đất đã tăng suốt 30 năm, và chẳng có cách nào để dừng quá trình đó mà không gây ra tổn thất lớn ở mọi bộ phận trong nền kinh tế”, chuyên gia Michael Pettis thuộc viện nghiên cứu Carnegie Endowment for International Peace nhận định.
Tất cả những đối tượng hưởng lợi từ thời kỳ phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc - từ các ngân hàng, chính quyền địa phương cho tới các hộ gia đình - đều có lợi ích lớn. “Câu hỏi là ai sẽ hứng phải hứng chịu tổn thất?”, ông Pettis nói.
Cho tới hiện tại, Chính phủ Trung Quốc đã nói rõ rằng người mua nhà sẽ không phải gánh phần thiệt hại vì những biến động đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Dù vỡ nợ, Evergrande được phép tiếp tục xây dựng 300.000 căn hộ chung cư trong năm 2022.
Tuy nhiên, tầm quan trọng của Evergrande đối với các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc giờ đây có vẻ không còn nhiều. Trong tháng này, nhà chức trách đã tiến hành tạm giữ nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Evergrande là ông Hứa Gia Ấn vì nghi vấn có hành vi phạm tội. Nhiều nhà điều hành cấp cao và nhân viên trong bộ phận quản lý gia sản của Evergrande cũng bị tạm giữ và thẩm vấn.
Theo một ước tính của ngân hàng đầu tư Nhật Bản Nomura, để hoàn thiện tất cả các dự án chung cư còn dang dở của các công ty bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ, phải cần tới số tiền dao động từ 55-82 tỷ USD. Trong khi đó, các công ty này còn nợ rất nhiều. Theo một ước tính, các công ty này còn đang thiếu nợ các nhà cung ứng số tiền lên tới 390 tỷ USD. Các chủ nợ nước ngoài của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang cố gắng hợp lực để lấy lại tiền thông qua các kế hoạch tái cơ cấu nợ phức tạp.
Chuyên gia cấp cao Bert Hofman của viện nghiên cứu Asia Society Policy Institute cho rằng Trung Quốc sẽ phải chi nhiều hơn nữa để kích thích doanh nghiệp và gia đình chi tiêu, qua đó đưa nền kinh tế khởi sắc. Điều này đồng nghĩa Chính phủ Trung Quốc cần bơm thêm tiền cho lương hưu và tăng các chế độ phúc lợi xã hội.
“Cần phải có cải cách để quản lý nhu cầu của nền kinh tế mà không phải sử dụng đến bất động sản như một đòn bẩy nữa”, ông Hofman nói.
