Giải phóng mặt bằng luôn là "bài toán khó" đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, tại tại khoản 5 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện xác định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”.
Về quy định này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, nếu còn 20% số hộ dân chưa đồng ý mà áp dụng cơ chế hành chính để Nhà nước thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng “nhập nhèm” câu chuyện hành chính và dân sự. Thậm chí người dân sẽ có thể đặt câu hỏi liệu rằng cơ quan nhà nước có đang “chống lưng” cho doanh nghiệp nhà đầu tư khi đứng ra thu hồi đất.
Cũng theo HOREA, sau khi xác định hình thức huy động đất đai là Nhà nước đứng ra thu hồi hay nhà đầu tư đứng ra thu hồi thì hình thức đó phải được thực hiện thống nhất, xuyên suốt nhằm đảm bảo các quyền lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất cũng như phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương vừa ban hành.
Cụ thể, trường hợp Nhà nước thu hồi đất dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đô thị, nhà ở thương mại là “quan hệ hành chính” thì phải thực hiện “quy trình hành chính” về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật về hành chính.
Trường hợp nhà đầu tư đã lựa chọn thực hiện phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” của pháp luật dân sự thì cần phải thực hiện xuyên suốt phương thức này để tạo lập quỹ đất dự án đầu tư, nên không thể “nửa chừng” lại thay đổi sang phương thức “Nhà nước thu hồi đất” đối với 20% diện tích đất còn lại của dự án mà nhà đầu tư không tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân, để đảm bảo sự minh bạch, công bằng, bình đẳng đối với tất cả người sử dụng đất trong dự án.
Nhận định về trường hợp nhà đầu tư lựa chọn phương thức tự thỏa thuận với người dân để huy động quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, ông Lê Hoàng Châu cho rằng khi nhà đầu tư đã tự nguyện lựa chọn phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ thỏa thuận được với “trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý”, nhưng không thỏa thuận được với 20% người dân trong khu vực dự án mà lại quy định cơ quan nhà nước quyết định thu hồi đất là “can thiệp” vào “quan hệ dân sự”, có dấu hiệu “chống lưng” cho nhà đầu tư và sẽ làm thay đổi “luật chơi”, không phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
Theo đó, ông Châu cho rằng những nhà đầu tư đã lựa chọn phương thức tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải “tự lượng sức mình” và phải chấp nhận “rủi ro” trong trường hợp không thỏa thuận được với người dân dẫn đến dự án bị “dở dang, da beo”.
Đối với giải pháp cho những dự án đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị theo phương thức nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất nhưng bị dở dang, theo ông Châu, nhà đầu tư chỉ có thể đề xuất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét để xin điều chỉnh quy mô diện tích dự án phù hợp với phần đất đã giải phóng mặt bằng nếu phù hợp với quy hoạch 1/2000; hoặc đề xuất chuyển sang thực hiện cơ chế “chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển đô thị” đối với “khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch”, theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, Chủ tịch HOREA cho rằng trong trường hợp này nhà đầu tư có thể thực hiện phương thức “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định tại Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc phương thức người sử dụng đất “góp quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để thực hiện “dự án điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn” theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất trong khu vực dự án.
